حق کسب و پیشه چیست و چه نکات قانونی را باید درباره آن بدانیم؟

در صورتی که مستاجر یک ملک تجاری طی سال ‌ها فعالیت آن را به واسطه کسب و پیشه خاصی به شهرت رسانده باشد، می‌تواند بابت این تلاش خود حق کسب و پیشه طلب کند، حق کسب و پیشه جز دعاوی ملکی می باشد و با اعتماد به وکیل ملکی می توانید از استیفای کامل حقوق قانونی خود اطمینان خاطر داشته باشید.

در ادامه به جزئیات بیشتر در این زمینه خواهیم پرداخت.

حق کسب و پیشه چیست؟

به طور کلی حق کسب و پیشه به معنای شهرت تجاری و قدرت جذب مشتری توسط مستاجر یک ملک تجاری در طول مدت کسب و پیشه و تجارت در آن مکان تجاری است. به عنوان مثال، در صورتی که مستاجری یک مغازه خالی و بدون فعالیت تجاری را مدت دو تا سه سال اجاره کند و در این مدت با تبدیل این مغازه به یک اغذیه فروشی معروف یا یک فروشگاه برند، باعث ‌شود تا ارزش افزوده ویژه‌ای به آن مغازه اضافه شود، به آن تعلق می گیرد.

در این شرایط شاید بتوان تصور کرد مستاجر این حق را دارد تا پس از چند سال فعالیت تجاری در یک مکان خاص و ایجاد ارزش افزوده تجاری برای آن مکان، حقی را به عنوان حق کسب و پیشه در محل، از مالک مطالبه کند. حال سوالی که در اینجا مطرح می شود آن است که چگونه قابل مطالبه است؟

در پاسخ به این سوال می توان گفت قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 به تصویب رسید و بر اساس آن حق مستقلی را به نام حق کسب و پیشه برای مستاجر به رسمیت شناخت.

لازم به ذکر است این حق در نتیجه مرور زمان و کسب شهرت و اعتبار تجاری و کسب مشتری در یک مکان تجاری خاص، برای مستاجر ایجاد می‌شد. در حقیقت حق کسب و پیشه به واسطه اجاره ملک تجاری، خود به خود برای مستاجر ایجاد نمی شود، بلکه در صورت تلاش مستاجر برای کسب شهرت تجاری و جذب مشتری، در طول زمان ایجاد می‌ گردد.

گفتنی است میزان مشخصی ندارد؛ با این حال اگر در قرارداد اجاره حق واگذاری مورد اجاره به دیگری به مستاجر داده شده باشد، مستاجر می‌ تواند به موجب سند رسمی، مکان تجاری را به مستاجر دیگری اجاره دهد و در ازای این واگذاری، حق کسب و پیشه خود را مطالبه کند، اما اگر در قرارداد اجاره، حق واگذاری مورد اجاره به دیگری سلب شده باشد و مالک بخواهد ملک را تخلیه کند، در این صورت، در پایان قرارداد باید مبلغی را به عنوان این مورد تجارت به مستاجر پرداخت کند.

از سوی دیگر باید توجه کرد مطالبه حق کسب و پیشه بر اساس قانون سال 56 به رسمیت شناخته شده است، اما در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 دیگر اشاره ‌ای نشده و تنها چیزی که قانونگذار دریافت و انتقال آن را مجاز دانسته، حق سرقفلی است.

حق کسب و پیشه و سرقفلی با یکدیگر چه تفاوتی دارند؟

روابط موجر و مستاجر از جمله مسایل قدیمی به شمار می رود که در بحث اجاره محل کسب و کار با ورود مسئله سرقفلی و پدیدهایی مانند حق کسب و پیشه پیچیده تر از قبل شده و اختلافات را نیز عمیق­ تر کرده است. به علاوه، عموما مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه یکی پنداشته می شود، اما در حقیقت به لحاظ حقوقی و قانونی مفاهیمی مجزا هستند، از این روی در ادامه به بررسی تفاوت هریک از آنها خواهیم پرداخت.

سرقفلی در اصطلاح حقی محسوب می شود که تنها در روابط موجر و مستاجر محقق می شود. به عبارت دیگر، سرقفلی پولی است که در ابتدای عقد اجاره به هرعلتی، توسط صاحب ملک از مستاجر دریافت می­ گردد.

همچنین در صورتی که در ابتدای قرارداد اجاره، مالک مبلغی را به عنوان سرقفلی (اولویت دادن به مستاجر در واگذاری مکان تجاری به مستاجر به نرخ ثابت یا نرخ متعارف) مطالبه و دریافت کرده باشد، مستاجر هم حق دارد در صورت واگذاری ملک تجاری به مستاجر دیگری یا در پایان مدت قرارداد، این مبلغ را به نرخ روز از مالک دریافت کند، اما حق کسب و پیشه، مبلغ مشخصی ندارد و در همان ابتدای قرارداد میزان آن مشخص نیست.

علاوه بر این، سرقفلی به عنوان یک حق مالی، قابل توقیف از سوی طلبکار یا مراجع قانونی خواهد بود، در حالی که حق کسب و پیشه فاقد این عناصر بوده و محاسبه آن، در صورت استحقاق، تنها با نظر کارشناس رسمی و حکم دادگاه صورت می گیرد.

گفتنی است حق کسب و پیشه تنها اختصاص به همان مستاجر مستقر در ملک دارد و قابل انتقال به دیگران نیست.

آیا حق کسب و پیشه را می توان در قرارداد ساقط کرد؟

یکی از سوالاتی که عموما در این زمینه مطرح می شود آن است که  آیا می توان در اجاره نامه قید کرد که مستأجر حق دریافت حق کسب و پیشه را هنگام تخلیه ملک تجاری نداشته باشد؟

در پاسخ به این سوال می توان گفت اگر موضوع درباره مکان تجاری که مشمول قانون ۱۳۵۶ باشد پاسخ منفی است؛ زیرا حق کسب و پیشه یا تجارت حقی است که با تخلیه محل کسب به مستأجر تعلق می گیرد و این حق قبل از آن که ایجاد شود قابل اسقاط نیست و برای تحقق آن برخلاف حق سرقفلی نیاز به پرداخت وجهی به مالک نمی باشد.

بنابراین، اگر مکانی برای تجارت و کسب اجاره شده باشد و مستأجر هنگام تنظیم قرارداد وجهی به مالک نپرداخته باشد یا در قرارداد اجاره متعهد شود که در زمان تخلیه حق دریافت حق کسب و پیشه ندارد چنین شرطی قابل ترتیب اثر نیست. به این ترتیب، چنانچه موجر جهت تخلیه مستأجر به دادگاه مراجعه کرده باشد دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه حکم به پرداخت حق کسب و پیشه را نیز صادر می نماید.

حق کسب و پیشه در مورد مکان های مختلف چگونه است؟

بانک ها

از آن جایی که بانک ها و مؤسساتی که نظیر بانک ها به عملیات تجاری مانند گشایش اعتبار، افتتاح حساب، عملیات برواتی و … می پردازند کارشان تجاری محسوب می شوند و حق مطالبه حق کسب و پیشه را دارند.

دفاتر وکالت، اسناد رسمی، مطب پزشکان و غرفه یا دکه های واقع در پایانه های مسافربری

اماکن مزبور و نظیر آنها جزء اماکن تجاری محسوب نشده و مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ نمی باشد. بنابراین، حقوق استیجاری و کسب و پیشه برای مستأجر و متصرف آن ایجاد نخواهد کرد.

داروخانه ها

در اینکه آیا داروخانه ها مشمول مقررات روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ می شوند اختلاف نظر وجود دارد؛ عده ای معتقدند اگر داروخانه خارج از بیمارستان باشد و افراد عادی نیز بتوانند از داروخانه خریداری کنند با داشتن سایر شرایط تابع قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ خواهد بود ولی اگر داروخانه در داخل بیمارستان بوده و فروش دارو منحصر به بیمارستان باشد جزو بیمارستان محسوب شده و خارج از شمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ است و حق کسب و پیشه به آن تعلق نمی گیرد.

مدارس غیرانتفاعی

همان طور که مشخص است فعالیت مدارس غیرانتفاعی جنبه تجاری و سودآوری به مفهوم خاص کلمه ندارند و به همین دلیل مشمول مقررات سال ۵۶ نشده و تابع مقررات مربوط به اماکن مسکونی و شرایط مقرر در قرارداد هستند. با این حال، در مورد مهد کودک های خصوصی عده ای معتقدند از آنجایی که در قبال خدمات ارائه شده به کودکان ماهانه مبالغی از اولیای آنان دریافت می شود لذا محل کسب و درآمد مستأجر محسوب می شود و به همین جهت مهد کودک ها مشمول قانون مزبور هستند گرچه در این خصوص نظر مخالف هم وجود دارد.

دفاتر ترجمه رسمی

معمولاً در این مراکز به ازای دریافت وجه خدماتی به مشتریان ارایه می شود و از این جهت مشمول مقررات سال ۵۶ قرار بوده و محل کسب محسوب می شوند. بنابراین، حق کسب و پیشه به آنها تعلق می گیرد.

انبارها

اگر مکانی به عنوان انبار اجاره داده شده باشد بسته به مفاد قرارداد تنظیمی بین طرفین و نحوه استفاده از مکان مزبور می تواند مشمول مقررات قانون سال ۵۶ باشد. به عنوان مثال، در صورتی که انبار به منظور نگهداری وسایل و لوازم اضافی کسب و پیشه یا انبار تجاری اجاره داده شود مشمول مقررات حاکم بر اماکن کسب و پیشه است ولی اگر انبار به منظور نگهداری وسایل اضافی محل مسکونی باشد از شمول مقررات قانون سال ۵۶ خارج و تابع مقررات قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۶۲ خواهد بود.

در پایان لازم به ذکر است که دفاتر و اتحادیه های صنفی که محل انجام امور اداری اصناف است محل کسب و پیشه محسوب نمی شوند.

مقالات مرتبط:

دعاوی ملکی چیست