به بیان ساده اراضی موات به آن دسته از زمین‌ها گفته می‌شود که معطل مانده و غیر آباد هستند. به عبارتی بهتر از زمین موات بهره برداری نمی‌شود. عدم بهره برداری از زمین موات می‌تواند به دلایل مختلف از جمله نرسیدن آب به آن زمین باشد. ناگفته نماند که جز مورد گفته شده عواملی دیگری نیز می‌توانند سبب عدم بهره برداری از زمین و در نتیجه موات شدن آن بشوند. از جمله این عوامل می‌توان به این موارد اشاره کرد:

مستولی شدن آب بر آن، پوشیده شدن به واسطه شن یا ماسه تا حدی که نتوان از آن زمین استفاده کرد، نیزار و بیشه زار شدن زمین، وجود انواع درختان و…. در ادامه به توضیح بیشتر در مورد اراضی موات می‌پردازیم. برای آگاهی بیشتر تا پایان با ما همراه باشید.

اقسام اراضی موات

 به طور کل اراضی موات گروهی از زمین‌های عمومی هستند. پس از پیروزی انقلاب اسلامی در خصوص این اراضی قوانین خاصی به ثبت رسید. طبق این قوانین اسناد قبلی که در مورد مالکیت زمین‌های موات وجود داشت را باطل اعلام کرده، و این اراضی به مالکیت دولت درآمدند‌. اراضی موات دو قسم کلی دارند. دسته اول موات اصلی و دسته دوم موات عارضی. در ادامه به توضیح بیشتر در مورد اقسام زمین‌های موات می پردازیم.

اراضی موات اصلی

این نام به زمین‌هایی تعلق می‌گیرد که به ملک، احیا مسبوق نباشند. به طور کلی احراز آنها مشکل و ملحق به آن می‌باشد.

موات عارضی

موات عارضی به آن دسته از زمین‌های موات گفته می‌شود که در ابتدا آباد بوده‌اند و سپس خرابی یا موات بر آنها غالب شده است. در توضیح بیشتر زمین موات می‌توان یک مثال آورد، به عنوان مثال زمین مندرسی (زمین قدیمی). در این زمین‌ها ممکن است آثار نهر و آثار مخروبی که نشان دهنده این موضوع باشد که در گذشته آباد بوده‌اند به چشم بخورد.

تعریف قانونی اراضی موات

برای زمین موات دو تعریف وجود دارد. یکی تعریف فقهی و دومی تعریف قانونی. موات در لغت به معنای چیزی است که روح ندارد. در خصوص زمین هم به زمین و اراضی که هیچ صاحبی ندارند، یعنی در مالکیت هیچ شخصی قرار ندارند، اراضی موات گفته می‌شود. در عمل به دلیل شرایط خاصی که این اراضی دارند، هیچ شخصی از آنها بهره‌مند نمی‌شود. قوانینی که در مورد زمین موات وجود دارد، می‌توان گفت زمین موات در قوانین قبل و بعد از انقلاب اسلامی تعریف خاصی ندارد. اراضی موات به طور کلی همراه با زمین بایر تعریف شده است. تعریف آورده شده بسیار کلی است به گونه‌ای که در این قوانین اراضی موات بالاصاله هم شامل و مشمول قوانینی هستند که در مورد اراضی موات بالعرض مطرح شده است.

در ماده ۲۷ قانون مدنی در مورد زمین‌های موات ضمن اینکه موات را اموالی بیان کرده است که در مالکیت شخصی قرار ندارند، برای زمین موات مثال آورده و بلافاصله آن را تعریف کرده است.

– زمین‌هایی که در مالکیت شخص یا اشخاصی قرار ندارند. مردم می‌توانند با توجه به قوانین مندرج در این قانون زمین‌هایی که موات هستند را تملک کرده. علاوه بر تملک می‌توانند از این زمین‌ها استفاده کنند. در این حالت مباحات گفته می‌شود. به عنوان مثال زمین‌هایی که از آنها بهره‌مندی انجام نمی‌شود و بدون آبادی بلااستفاده هستند.

به عنوان سخن‌ پایانی باید گفت در این مقاله به توضیح بیشتر در مورد اراضی موات پرداختیم. دانستید که موات به زمین‌هایی گفته می‌شود که به دلایل مختلف نظیر نرسیدن آب، پوشیده شدن با شن و ماسه، نیزار و بیشه زار شدن و… امکان بهره‌برداری از آن وجود ندارد. علاوه بر این به زمینی که اکنون بدون استفاده است اما آثار آبادی مثل آثار نهرهای قدیمی در آن به چشم می‌خورد نیز موات گفته می‌شود.

مقالات مرتبط:

دعاوی ملکی چیست

درخواست اخذ به شفعه یک مورد حقوقی در بحث اموال و املاک می باشد که به طور شگفت انگیزی در میان مردم ناشناخته و گنگ می باشد. هر چند امور مالی و ملکی موضوع و مسئله ای عمومی است و اکثریت مردم در طول زندگی حتما یک یا چند بار با آن روبرو خواهند شد اما در این مورد به خصوص به جز حقوقدانان و وکلای فعال در این حوزه کسی از چند و چون آن مطلع نمی باشد. بنابراین اگر مایل به یادگیری و آشنایی با این مسئله هستید تا آخر مطلب ما را همراهی کنید.

تعریفی کلی از اخذ به شفعه

اخذ به شفعه یک نوع حق قانونی و حقوقی است که تحت شرایط خاص برای فرد در نظر گرفته خواهد شد. حال ممکن است این سوال پیش بیاید که این شرایط خاص کدامند. جواب این است که اگر دو نفر و نه بیشتر در یک ملک شریک باشند در صورتی که یکی از شرکا قصد فروش سهم خود را داشته باشد و بخواهد آن را به شخص دیگری واگذار نماید حق خرید آن سهم با شریک دیگر می باشد و قانون این حق را به او می دهد که در قبال پرداخت قیمت واقعی ملک صاحب تمام ملک شود.

نکات مهم و اساسی

در قانون مدنی کشور و در بندها و ماده های مختلف به طور مفصل به بیان این درخواست و چگونگی ایجاد حقی که طی آن برای فرد لحاظ خواهد شد پرداخته شده است. مهم ترین آن ها به قرار ذیل می باشند:

۱- این حق و درخواست تنها در مورد املاکی قابل اجرا است که دارای زمین باشند. بنابراین اگر ساختمان و یا آپارتمانی بدونه زمین آن در معرض فروش قرار داده شود مشمول این دادخواست قرار نخواهد گرفت.

۲- این دادخواست درباره مالکین ملکی که بیشتر از دو نفر باشند قابل اجرا نخواهد بود. در قانون به طور صریح به این مطلب اشاره شده است که این حق تنها برای شرکائی در نظر گرفته خواهد شد که تعداد نفرات تنها ۲ نفر باشند.

۳- شخص شریک ملک که قصد خرید سهم شریک خود را دارد باید مبلغی را که خریدار اولیه قادر به پرداخت آن بود به فروشنده سهم پرداخت نماید. این یک مورد به خصوص غیر قابل بحث است و فرد نمی تواند به  هر دلیلی مثلا به خاطر شراکتی که میان او و دیگری قرار دارد قیمت کمتری را پرداخت نماید.

۴- درخواست اخذ به شفعه حقوقی فقط زمانی اجرا خواهد شد که یکی از شرکا قصد فروش داشته باشند. در دیگر موارد مثل هدیه دادن و یا اجاره دادن این حق برای هیچ کدام از دو شریک لحاظ نخواهد شد.

۵- اجرای درخواست اخذ به شفعه و در نظر گرفتن این حق در صورتی که یکی از صاحبان ملک فوت شود به وارثان آن ها خواهد رسید اما با این تفاوت بزرگ که دیگر قادر نخواهند بود این حق را به اندازه سهم خود در ملک اجرا کنند. بلکه باید یک توافق جمعی در میان شریک اول و وارثان شریک دوم که فوت شده است حادث شود.

۶- شریکی که این حق برای او در نظر گرفته شده باید در اسرع وقت دادخواست مربوط به آن را اجرا نماید. در غیر این صورت حق از او سلب خواهد شد.

انواع دادخواست اخذ به شفعه

دادخواست اخذ به شفعه در موارد بخصوصی قابل اجرا می باشد که عبارتند از:

۱- در زمین کشاورزی، در مورد دادخواست و حقی که در زمین کشاورزی برای شرکا ایجاد می شود باید دانست که در صورتی که دو نفر در یک زمین کشاورزی شریک باشند و هر دو مالک به صورت مشاع باشند حتی اگر این شراکت به صورت مساوی نباشد باز هم این دادخواست را می توان در مورد یکی از آنها اجرا کرد. به شرطی که یکی از شرکا بخواهد سهم خود را به شخص ثالثی به فروشد.‌ لازم به ذکر است که این دادخواست زمانی قابلیت اجرا خواهد داشت که هر دو مالک در تمام قسمت ها و در ذره ذره ملک با هم شریک باشند. در این حالت هیچ کدام از مالکین نمی توانند بدون اجازه طرف دیگر قسمتی از زمین را جدا کرده و یا آن را بفروشد.

۲- در مزایده، با توجه به این که مزایده یک نوع قرارداد فروش می باشد و اخذ به شفعه نیز تنها در امور مالی قابل اجرا می باشد. بنابراین این حق در مزایده نیز قابلیت اجرا را خواهد داشت. اما این کار یک شرط دارد و آن این است که شریک متقاضی این دادخواست تمامی شرایط اجرا را داشته و یا آن را فراهم نماید.

۳- در آپارتمان، اگر دو نفر یک آپارتمان را بر روی یک قطعه زمین بنا کنند که تنها در ساختمان آن شراکت نموده باشند و زمین متعلق به یکی از آن ها و یا شخص دیگری باشد. در این صورت دیگر نمی توان از دادخواست مورد نظر استفاده کرد.

دادخواست اخذ به شفعه چگونه انجام خواهد گرفت؟

برای طرح و تنظیم دادخواست اخذ به شفعه بهتر است ابتدا به یک وکیل باتجربه و مجرب مشورت شود. زیرا همان طور که قبلا متذکر شدیم این مسئله یک مسئله حقوقی نسبتا پیچیده می باشد. سپس باید  اظهار نامه ای را به وسیله دادگستری و یا دفاتر خدمات قضایی به شخص فروشنده و خریدار سهم ارسال نماید. و در آن نارضایتی خود را از انجام این معامله و همچنین آمادگی برای خرید سهم شریک خود را به اطلاع آنان برساند.

مالک فروشنده قیمت پیشنهادی خود را به او اطلاع دهد. در صورتی که فروشنده سهم توجه به اظهار نامه و پیشنهاد دیگر شریک خود ننماید. طرف می تواند با مراجعه به مراکز قضائی دادخواستی را با عنوان مربوطه تنظیم کرده و آن را همراه با مدارک مورد نیاز تسلیم دادگاه نماید تا از راه قانونی این حق در مورد او اجرا شده و او به عنوان مالک شش دانگ ملک شناخته شود.

نکته: درخواست اخذ به شفعه یک نکته اختیاری وجود دارد که در صورت انجام آن می توان این اطمینان را در فروشنده ایجاد کند که او می تواند و قادر خواهد بود تا قیمت مورد نظر دانگ او را پرداخت نماید و این اقدام این است که پرینتی از حساب بانکی خود را ضمیمه اظهارنامه ای نماید که برای شریک خود ارسال خواهد کرد.

سایر مقالات مرتبط:

لایحه در خصوص الزام به فک رهن

به طور کلی زمانی که مالک ملکی فوت می کند، ملک به وراث وی انتقال می یابد. در این صورت چنین ملکی را ملک ورثه ای می نامند. در ادامه به جزئیات بیشتر در این زمینه و نکات کلیدی پیرامون مراحل خرید و فروش آن خواهیم پرداخت.

ملک ورثه ای چیست؟

املاک موروثی املاکی هستند که صاحب آن فوت شده است و مطابق با قوانین و مقررات به وراث شخص فوت شده رسیده است. به عبارت دیگر، هنگامی که مالک فوت می کند مطابق با قانون انحصار وراثت، ملک مورد نظر به واراث منتقل می شود، مگر آن که وصیت نامه رسمی تنظیم شده باشد یا شرایط خاصی برای ملک در نظر گرفته شده باشد، در این صورت ملک ورثه ای به شمار می آید. لازم به ذکر است در صورتی که بیش از یک وارث وجود داشته باشد، وراث نسبت به اموال به جای مانده از فرد فوت شده مالکیت مشاع دارند.

معاملات املاک موروثی چگونه است و باید به چه نکاتی توجه کرد؟

در معاملات ملک ورثه ای باید نکاتی را در نظر گرفت تا به شکلی صحیح صورت پذیرد. از جمله این نکات می توان به موارد زیر اشاره کرد:

احراز مالکیت

احراز مالکیت وراث در زمان خرید ملک ورثه ای یکی از مهم ترین موضوعاتی است که باید به آن پرداخته شود. به عبارت دیگر، چنانچه ملک مورد معامله از جمله املاک موروثی باشد، باید سند مالکیت به نام فردی باشد که فوت نموده است. در این میان گواهی انحصار وراثت مهم ترین مدرکی است که می توان به وسیله آن احراز مالکیت نمود. گواهی انحصار وراثت از سوی شورای حل اختلاف صادر شده و در آن نام ورثه و میزان ارث هر یک ذکر می گردد. لازم به ذکر است در زمان خرید ملک ورثه ای علاوه بر مشاهده گواهی انحصار وراثت و شناسنامه متوفی، احتمال وجود وراث دیگر نیز بررسی شود.

مبایعه نامه

چنانچه وراث متعددی وجود داشته باشد، تمامی آن ها باید مبایعه نامه را امضاء نمایند یا وکیلی به نیابت از آن ها در هنگام معامله حضور داشته باشد و مبایعه نامه را امضاء نماید. چنانچه بعضی از وراث سهم خود را بفروشند، اما 1 یا چند نفر دیگر از وراث مبایعه نامه ملک را امضاء نکرده و حاضر به فروختن ملک نشوند، خریدار تنها به وسیله دادگاه می تواند دیگر وراث را وادار به فروش نماید، زیرا وراثی که مبایعه نامه ی ملک را امضاء کرده اند، تنها نسبت به سهم خویش حق فروش دارند.

اموال صغیر

چنانچه بین وراث فرد صغیر ( کمتر از پانزده سال) وجود داشته باشد، طبق قانون تصرف در اموال او ممنوع و حق معامله ی آنان با قیم می باشد. به عبارت دیگر در این صورت لازم است برای فرد صغیر، قیم گرفته شود و جهت خرید املاک موروثی باید با قیم وی معامله شود. در نتیجه در صورتی که فرد صغیری در وراث باشد باید بررسی قیم‌نامه وی را هم به مراحل انجام معامله اضافه کرد.

به علاوه، طبق قانون قیم اجازه فروش اموال فرد صغیر را ندارد، مگر آنکه برای فروش اموال طفل صغیر از دادسرا مجوز بگیرد. خریدار ملک موروثی نیز این مجوز رسمی را در زمان معامله باید از قیم دریافت کند تا دچار مشکل نشود.

وصیت نامه

وصیت نامه می تواند به شکل عادی یا به شکل رسمی باشد و همه ی افراد نیز می توانند تا یک سوم اموال خود را وصیت نمایند. بنابراین، توصیه می شود پیش از هر کاری از وارثان پرسیده شود فرد فوت‌شده وصیت‌نامه ای در زمینه ملک مورد نظر دارد یا خیر. به عنوان مثال اگر قسمتی از ملک به فردی واگذار شده باشد، آن شخص در هنگام معامله ملک حتما باید حضور داشته باشد و اگر فرد از این مسئله بی اطلاع باشد برای او این امر دردسر ساز خواهد شد.

چه مدارکی را باید در هنگام خرید ملک ورثه ای از وراث دریافت کرد؟

برای آن که یک معامله به درستی صورت پذیرد باید به هنگام خرید ملک ورثه ای مدارکی را از جمله شماره و مشخصات و نیز مرجع صدور همه ی مدارک و مستندات از وراث دریافت شود. این مدارک عبارت اند از:

• سند مالکیت ملک
• شماره سریال
• گواهی انحصار وراثت
• در صورت وجود ورثه زیر سن قانونی، وجود قیم نامه الزامی است.
• وصیت نامه
• وکالت نامه
• گواهی مالیات بر ارث
• پایان کار شهرداری
• ملک ورثه ای

چه نکات مهمی را باید در ارتباط با ملک ورثه ای در نظر گرفت؟

در هنگام معامله ملک ورثه ای باید نکاتی مهم و کلیدی را در نظر گرفت. این نکات به شرح زیر می باشند:

تنها قتل عمد باعث ارث نبردن قاتل از مقتول خود می شود و قتل های غیر عمد مانعی برای توارث نیست.

اموال مشمول مالیات، بعد از کسر دیون متوفی مثل مهریه تعیین می گردد.

فروش سهم الارث بقیه ی وراث بدون اجازه ی آن ها، انتقال مال غیر به محسوب شده و این انتقال باطل می باشد.

برای فروختن ملک ورثه ای، در حالتی که یک نفر از وراث اجازه ی فروش نداده و از خرید سهم دیگران نیز خودداری می نماید، باید به دادگاه مراجعه کرده و مجوز فروش را از آن جا دریافت نمود.

به هنگام معامله ملک ورثه ای سند ملک را بررسی کنید تا مطمئن شوید به نام فرد متوفی است.

در هنگام معامله گواهی انحصار وراثت را حتما بررسی کنید.

مبایعه نامه توسط تک تک وراث باید امضا شود.

وکلای وراث باید وکالت نامه رسمی و معتبر داشته باشند.

مفاصا حساب مالیات بر ارث را بررسی کنید.

خریدار املاک ورثه ای باید سهم هر یک از وراث را جداگانه بپردازد تا بعدا کسی مدعی نشود.

قیم نامه فرد صغیر را حتما بررسی کنید.

سایر مقالات:

مراحل دستور تخلیه ملک با وکیل و نحوه اقدامات قانونی

روش ها و راه های فسخ اجاره : امروزه بسیاری از افراد به دلایل مختلف مبادرت به تنظیم قرارداد اجاره می کنند. گذشته از این که برخی از این قراردادها در قالب رهن و اجاره تنظیم می شوند یا برای ملک مسکونی یا تجاری هستند، نیاز است تا با راه های فسخ اجاره آشنا شویم چرا که افراد اعم از موجر و مستاجر نیاز دارند در برخی از شرایط و طبق قانون مبادرت به فسخ قرارداد اجاره نمایند. به همین علت تصمیم گرفته ایم تا در این مقاله به بررسی راه های فسخ اجاره بپردازیم.

فسخ اجاره چگونه است؟

فسخ بدین معناست که می خواهیم یک قرارداد صحیح که منطبق بر شرایط صحت قراردادهاست را منحل نماییم اما باتوجه به اینکه قرارداد مورد نظر منطبق بر اصول حقوقی و قانونی است و یک قرارداد لازم می باشد نمی توان بدون استناد به یکی از خیارات یا بدون جلب رضایت طرف مقابل نسبت به این امر اقدام کرد. در همین ابتدای مقاله با برخی از اصطلاحات تخصصی مواجه شده ایم که نیاز به تعریف و تشریح دارند. این موارد عبارتند از:

موجر

فردی که ملک تجاری یا مسکونی را اجاره می دهد.

شرایط صحت قراردادها و راه های فسخ اجاره

اگر طرفین معامله یا قرارداد در زمان انعقاد آن دارای قصد و رضایت باشند و موضوع معامله نیز مشخص باشد ، معامله نیز مشروعیت داشته و همچنین طرفین نیز شرایط قانونی برای امضای قرارداد را داشته باشند معامله صورت گرفته مبتنی بر شرایط صحت قراردادهاست و باید به آن عمل نمود.

قرارداد لازم

قراردادی است که صرفاً به درخواست یکی از طرفین منحل نمی شود و می بایست به مفاد آن عمل نمود .

خیار

خیار اسم مصدر از باب اختیار است و به معنای حقی است که برای یکی از طرفین معامله ایجاد می گردد که به موجب این حق می تواند معامله یا قرارداد را فسخ نماید.

چگونه می توان قرارداد اجاره را فسخ کرد؟

از جمله راه های انحلال و بر هم زدن اجاره رضایت طرفین نسبت به این موضوع است. بنابراین اگر موجر یا مستاجر به هر دلیلی درخواست نماید تا قرارداد را منحل کنند اگر طرف مقابل رضایت دهد می توان آن را اقاله نمود اما فسخ قرارداد همیشه کار راحتی نیست و برای نیل به آن باید به موارد قانونی استناد کرد. بنابراین اگر طرف مقابل شما نسبت به فسخ بی میل است باید یکی از موارد ذیل را اثبات کنید تا بتوانید قرارداد اجاره را فسخ نمایید.

خیار تخلف شرط

اگر یکی از طرفین معامله به تعهد یا تعهدات خود عمل نکند طرف دیگر می تواند با استناد به خیار تخلف شرط آن قرارداد را فسخ نماید.

خیار تعذر تسلیم

اگر صاحب ملک نتواند ملک استیجاری را برای استفاده مستاجر آماده کند مستاجر حق دارد با استناد به این خیار، قرارداد را فسخ کند.

خیار عیب

اگر در ملک استیجاری عیب خاصی وجود دارد که استفاده مستاجر از آن را با مشکل مواجه می سازد می توان با استناد به خیار عیب قرارداد را فسخ نمود. دقت کنید که این عیب باید توسط مستاجر ایجاد نشده باشد. طبق قانون عیبی که بعد از عقد و قبل از تحویل گرفتن عین مستأجره به وجود آید، موجب خیار است. اگر عیب ایجاد شده در مدت اجاره باشد قرارداد نسبت به قبل از بروز عیب صحیح و نسبت به بعد از آن حق فسخ دارد.

خیار شرط

طبق این خیار یکی از طرفین یا شخص ثالث حق فسخ اجاره تا زمان معین را دارد. تفاوت این خیار با خیار تخلف شرط این است که در خیار تخلف شرط، تعهداتی بر عهده طرفین مقرر می گردد و حق فسخ در صورت عدم انجام تعهدات ایجاد می گردد اما خیار شرط حق فسخ را در ماهیت خود دارد و نیازی به اجرا یا عدم اجرای تعهد از جانب یکی از طرفین یا شخص ثالث ندارد.

خیار رویت

خیار رویت یکی از راه های فسخ اجاره توسط مستاجر است. اگر ملک استیجاری بعد از رویت توسط مستاجر دارای ویژگی های تعیین شده از جانب موجر نباشد می تواند منجر به فسخ اجاره گردد.

خیار تخلف وصف

این خیار نیز شباهت بسیار زیادی به خیار رویت دارد و یکی از راه های فسخ اجاره توسط مستاجر می باشد بدین شکل که چنانچه وصف خاصی در عین مستأجره ذکر شده باشد و بعداً مشخص گردد مورد اجاره فاقد آن وصف است برای مستأجر حق فسخ به وجود می آید.

دقت کنید که مواردی همانند عدم پرداخت اجاره بها و … نیز در زمره مواردی قرار دارد که منجر به فسخ قرارداد اجاره می شوند اما همه این موارد در قالب یکی از خیارات فوق قابل بررسی است. به عنوان مثال اگر مستاجر تعهد کند هر ماه در زمان مشخصی، مبلغ خاصی را به عنوان اجاره بها پرداخت کند و به آن عمل نکند به علت تخلف از شرط مقرر، حق فسخ معامله را برای موجر ایجاد خواهد کرد.

مقالات مرتبط:

دعاوی ملکی چیست