قطعا در خصوص ملک وقفی خصوصا هنگامی که صحبت از معامله خانه است چیزهایی شنیده‌اید. به طور مثال هنگام خرید و فروش خانه‌ای خریدار می‌گوید، ملک وقفی نیست؟ یا از سردفتر می‌خواهند که از اداره اوقاف استعلام بگیرد که از وقفی نبودن ملک مطمئن شوند.

خرید و فروش املاک وقفی با خرید و فروش املاک شخصی تفاوت‌هایی دارد. در صورتی که قصد معامله یک ملک وقفی را دارید حتما در مورد این نوع املاک، نوع سند و شرایط خرید و فروش آن‌ها اطلاعات کامل و دقیقی دریافت کنید. در این مقاله قصد داریم به بررسی موضوع خرید ملک وقفی بپردازیم.

خرید ملک وقفی دارای چه نکاتی است؟

ملک وقفی به ملکی گفته می‌شود که در ابتدا متعلق به شخصی می‌باشد و مالک، ملک خود را در امور خیریه وقف می‌کند. پس از وقف، هر تصمیم در خصوص ملک وقفی توسط سازمان اوقاف و امور خیریه  گرفته خواهد شد، مثل فروش ملک وقفی.

به طور مثال برای فروش یک زمین وقفی، سازمان اوقاف و امور خیریه این زمین‌ها را با اقساط ۹۹ساله به اشخاص دیگری واگذار می‌نماید. اشخاصی که املاک اوقافی را خریداری می‌کنند، باید مبلغی را سالیانه به این سازمان بپردازند. البته این مبلغ بسیار اندک می‌باشد.

بنابراین این موضوع که ملک وقفی سند ندارد، اشتباه می‌باشد. ملک وقفی هم مانند املاک شخصی دارای سند است، اما سند ملک وقفی با سند ملک شخصی متفاوت است، در ملک وقفی در واقع خریدار، مالک آن ملک نیست یعنی نسبت به خرید و فروش، اجاره یا ساخت ‌و ساز ملک، به‌ طور مستقل اختیاری ندارد. اما تحت شرایط معینی و با تأیید سازمان اوقاف، امکان معامله این املاک برای مالک فراهم خواهد شد.

یکی از مزایای این سند برای اشخاصی است که دارای بودجه‌ی اندکی هستند، زیرا نه تنها می‌توانند صاحب ملک شوند بلکه در صورتی که ملک وقفی را به صورت زمین خریداری می‌نمایند دریافت وام و ساخت ‌و ساز روی آن ممکن است.

انواع ملک وقفی چیست؟

ملک وقفی به‌ طورکلی به چهار دسته تقسیم خواهد شد که شامل:

• املاک وقفی آستان قدس رضوی
• املاک وقفی بقاع متبرکه
• املاک وقفی سازمان اوقاف و امور خیریه
• املاک وقفی شخصی

به طور کلی این املاک از نظر قانونی و ملکی با هم متفاوت نیستند. تفاوت اصلی بین املاک وقفی، در متولی آن‌ها می‌باشد. متولی شخصی است که امور مربوط به مال وقف شده را انجام می‌دهد، مثلا از آن نگهداری و محافظت می‌کند.

بنابراین نباید نسبت به محل ملک وقفی نگران بود، این تفاوت بیشتر به این علت مهم است که متوجه باشید در امور مربوط به ملک وقفی، با چه شخص و سازمانی در ارتباط هستید. مثلا شخصی که ملک خود را وقف امام رضا (ع) می‌کند، متولی آن ملک، آستان قدس رضوی می‌باشد.

سند ملکی و سند وقفی چه تفاوت‌هایی دارند؟

باید گفت که ملک دارای سند وقفی، در صورتی که رهن یا خریداری شود، به مالک اختیار کامل و تام داده نخواهد شد، به این معنا که مالک باید تا ۹۹ سال، هر سال مبلغی را به‌ عنوان اجاره‌بها به سازمان اوقاف بپردازد.

بنابراین پس از گذشت این ۹۹ سال و پرداخت اجاره ملک، سازمان اوقاف در خصوص اجاره مجدد آن ملک وقفی تصمیم‌گیری خواهد کرد. حتی در صورتی که این ملک در طول ۹۹ سال چند بار مورد معامله قرار گیرد، برای هر معامله و نقل ‌و انتقال باید از سازمان اوقاف اجازه گرفته شود.

ملک وقفی دارای سند اعیان (آنچه که در ملک ساخته شده است) و اجاره‌نامه عرصه (زمین ملک) ملک موقوفه می‌باشد. در حقیقت خریدار این ملک فقط مالک اعیان «ساختمان» می‌باشد و حق مالکیتی بر عرصه «زمین» نخواهد داشت. در نهایت هیچ شخصی بدون دریافت مجوز سازمان اوقاف نمی‌تواند این املاک را خریدوفروش نماید.

در خصوص سند ملکی باید گفت که این اسناد شش دانگ است و به طور تک جلد یا چند جلد در اختیار مالکان قرار خواهد گرفت. از جمله نکات مهم این است که چه مالک یک نفر باشد چه چند نفر باشند، نام آنها در هر سند که دارای شماره پلاک ثبتی مجزا می‌باشد درج خواهد شد و پلاک مذکور و هویت مالک به راحتی از طریق اداره‌ی ثبت اسناد و املاک قابل رهگیری می‌باشد.

لزوم استعلام املاک وقفی از ثبت

در سند ملکی که وقف نیست هر شخص یک سند شش دانگ یا به اندازه‌ی سهم خود، سند دفترچه‌ای و منگوله‌دار خواهد داشت و نباید منگوله دست خورده شود در سند ملکی مشخصات ملک از چهار طرف شمال، جنوب، شرق و غرب مشخص می‌باشد. نقل و انتقال سند ملکی باید در دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد در غیر این صورت دارای اعتبار قانونی نیست.

شماره سریال اوراق سند دارای اهمیت بسیاری است و کلیه اوراق مربوط به همان سند ملکی می‌باشد به همین علت باید شماره سریال تمام صفحات یکسان باشد.

از جمله نکات مهم این است که از نظر ارزش و اعتبار، قطعا اعتبار ملک شش دانگ بیشتر می‌باشد به همین علت موجب قیمت کمتر ملک وقفی است اما به طور کلی اختیار ملک وقفی با شخصی می‌باشد که آن را خریده است گفته شده ارزش یک ملک دارای سند ملکی نسبت به سند وقفی مشابه آن تا ۲۰ درصد بیشتر می‌باشد.

از جمله نکات مهم دیگر این است که هنگام معامله‌ی ملک وقفی، علاوه بر اداره‌ی ثبت اسناد، باید از اداره اوقاف نیز استعلامات لازم گرفته شود و نکات مربوط به معامله ملک وقفی رعایت شود.

نقل و انتقال ملک وقفی به چه صورت است؟

مال وقف شده (موقوفه) قابل خرید و فروش نیست و همچنین هرگونه عمل حقوقی که موجب انتقال مال موقوفه به دیگران شود، ممنوع است.

ولی مطابق ماده ۸۸ قانون مدنی: «بیع (خرید و فروش) وقف در صورتی که خراب شود یا خوف آن باشد که منجر به خرابی گردد به طوری که انتفاع (استفاده) از آن ممکن نباشد در صورتی جایز (مجاز) است‌ که عمران آن متعذر (بازسازی آن دشوار است) باشد یا کسی برای عمران آن حاضر نشود.»

بنابراین گاهی مطابق اوضاع و احوال ایجاد شده برای حفظ نهاد وقف و مصلحت اشخاصی است که وقف به نفع آنها شده است، فروش مال موقوفه ضرورت دارد. به همین دلیل قانون مدنی و فقه اسلامی فروش این اموال را جایز دانسته است. البته لازم به توضیح است، در صورتی که انتقال مال فقط نسبت به قسمتی از مال الزامی باشد فقط برای همان قسمت انتقال اعمال خواهد شد و به همه موقوفه تسری پیدا نمی‌کند.

موارد مجاز خرید و فروش ملک وقفی

در این قسمت از مقاله خرید ملک وقفی، به مواردی که موجب می‌شود، مال وقفی فروخته شود، خواهیم پرداخت. در دو مورد ملک وقفی به فروش می‌‌رسد.

احتمال از بین رفتن مال موقوفه: منظور از خوف خرابی، یعنی ترس و نگرانی از، از بین رفتن سریع و نامتعارف مال وقف شده. به این معنا که در شرایط مطلوب و عادی می‌توان از خرابی آن جلوگیری کرد، ولی به علت مدیریت نادرست و شرایط نامناسب طبیعی و اقتصادی منجر به از بین رفتن مال وقف شده، خواهد شد.

ایجاد اختلاف بین ذی نفعان به طوری که منجر به قتل و خونریزی بین آن‌ها شود:

منظور از ذی‌نفعان اشخاصی است که از مال وقف شده سود و نفعی می‌برند، صرف وجود اختلاف بین موقوف علیهم موجب اجازه برای بازگشت از اصل و فروش مال موقوفه نمی‌باشد مگر در صورتی که اختلاف‌های ایجاد شده به گونه‌ای باشد که احتمال به خطر افتادن جان شخص یا اشخاصی باشد، در برخی موارد اختلافات می‌تواند به علت مشترک بودن ملک باشد.

مطابق قوانین جدید، در صورتی که حاکم شرع یا ولی‌فقیه طبق قانون اوقاف و بنابر مصلحت، فروش مال موقوفه لازم باشد، با علم ولی‌فقیه فروش مال موقوفه ممکن است که البته ولی فقیه هم باید در چارچوب مقررات شرع و حسب ضرورت یا وجود مصلحت، چنین اجازه‌ای را بدهد.

اما به طور کلی طبق قانون تشکیل سازمان اوقاف و آیین‌نامه آن در صورتی که فروش موقوفه جایز است مطابق شرایط بیان شده فوق، اجازه رئیس سازمان اوقاف به عنوان نماینده ولی‌فقیه برای فروش لازم می‌باشد.

خرید ملک وقفی دارای چه نکاتی است؟

اشخاصی که اقدام به خرید و فروش املاک وقفی می‌کنند، به دلیل ناآگاهی دچار مشکلاتی خواهند شد. ما در این بخش به بیان چند نکته مهم و کلیدی در خصوص خرید ملک وقفی می‌پردازیم:

صاحب ملک وقفی تنها خود خریدار می‌باشد. از جمله نکات مهم این است که در صورتی که ملکی خریداری شود که زمین آن وقفی باشد، در آینده اشخاص دیگر مدعی مالکیت این زمین‌ها نشده و اشخاصی که به خرید ملک وقفی اقدام می‌نمایند باید آگاه باشند که در آینده کسی مدعی مالکیت ملک آنها نخواهد شد و خرید ملک وقفی به جهت پایین بودن قیمت آن گزینه مناسبی برای اشخاص کم درآمد است.

آشنایی با فرق میان عرصه و اعیان

به طور خلاصه دو اصطلاح عرصه و اعیان در رابطه با املاک و اسناد است. در خرید و فروش ملک وقفی، عرصه زمینی است که وقف شده و خرید و فروش مستقیم روی آن ممکن نیست و اعیان همان بنایی می‌باشد که روی زمین وقفی ساخته شده است و اشخاص می‌توانند مالکیت تمام آن را به نام خود ثبت کنند و اجازه خرید و فروش آن را خواهند داشت به همین علت این املاک دارای دو سند به نام سند اعیان و سند عرصه هستند و هنگامی که شخصی ملک وقفی را به همراه سند وقفی خریداری می‌نماید در حقیقت زمین ملک وقفی را از متولی وقف اجاره نموده است.

شناخت متولی لازم می‌باشد در صورتی که شخصی قصد خرید ملک وقفی را داشته باشد باید توجه نماید که صاحب اصلی زمین چه کسی است و زمین به کجا وقف شده است. متولی در وقف خاص (وقف خاص به وقفی می‌گویند که موقوف علیهم آن افراد مشخصی می‌باشد) که شخص خاص است و متولی وقف عام (وقف عام به وقفی گفته می‌شود که موقوف‌علیهم آن افراد خاصی نیست مثلا می‌گوید خانه‌ام را وقف عزاداران امام حسین (ع) می‌کنم) سازمان اوقاف و موقوفات مربوط به آستان قدس نیز متولی معینی دارند. این بحث در خرید و فروش ملک وقفی به این علت مهم می‎‌باشد که اشخاص برای پرداخت اجاره و یا خرید و فروش با متولی در ارتباط هستند.

پرداخت کردن اجاره به متولی نکته قابل ذکر این است که به آسانی ملک وقفی را می‌توان فروخت و یا آن را اجاره داد. از این رو فرقی بین ملک وقفی و معمولی وجود ندارد، البته هزینه‌های دیگری که برای سایر املاک مانند مالیات شهرداری وجود دارد در خصوص ملک وقفی هم وجود دارد. تنها تفاوت ملک وقفی با ملک معمولی در قیمت است و همینطور در اجاره ملک وقفی باید سالانه مبلغی به متولی وقف طی قرارداد پنج ساله پرداخت شود.

مشاوره با وکیل متخصص در زمینه خرید ملک وقفی

دریافت مشاوره از وکیل متخصص و باتجربه باعث می‌شود که اطلاعات دقیق و مستند در زمینه خرید ملک وقفی را به دست آورده و با اقدامات اصولی، با سرعت بالاتر و باریسک کمتر به نتیجه برسید.

مقالات مرتبط: 

 نکات حقوقی خرید ملک