معامله فضولی

معامله فضولی

معامله فضولی چیست؟

معامله فضولی به معامله‌ای گفته می‌شود که در آن مالک از انجام یک معامله یا واگذاری مالی، رضایت ندارد یا اینکه از موضوع بی‌خبر است. به بیانی دیگر در این نوع معامله یک شخص بدون اینکه مالک یا صاحب مالی باشد، بدون اطلاع صاحب اصلی آن نسبت به فروش آن اقدام می‌کند. ناگفته نماند که در قانون از جمله شروط اصلی برای تائید معامله این است که مالک از فروش یا واگذاری رضایت کامل را داشته باشد. در نتیجه اگر در معامله‌ای مالک یا صاحب مال رضایت نداشته باشد، تا زمان جلب رضایت او معامله از نظر قانونی تائید نمی‌شود. جز مالک اصلی تنها وکیل یا وصی قانونی شخص می‌تواند نسبت به فروش اموال او اقدام کند. در ادامه به توضیح بیشتر در مورد معامله فضولی می‌پردازیم. برای آگاهی بیشتر تا پایان با ما همراه باشید.

انواع معامله فضولی

دو نوع دارد.

معامله فضولی تملیکی

در این نوع معامله فرد بدون اطلاع و رضایت صاحب مال آن را می‌فروشد.

معامله فضولی عهدی

در این نوع معامله یک نوع تعهدی وجود دارد. یک شخص روی حساب شخص دیگری متعهد می‌شود تا یک معامله را برای شخص دیگری انجام دهد. بر این اساس موکل باید تعهداتی که وکیل در حیطه فعالیت خود دارد را انجام دهد. در مورد اقداماتی که در خارج از چهار چوب تعهدات قرار دارد، هیچ گونه مسئولیتی ندارد. ناگفته نماند که در این قسمت از توضیحات منظور از کلمه موکل همان معامله کننده فضول است. زمانی که از حدود اختیاراتی که برای وی در نظر گرفته شده است، خارج می‌شود.

حکم معامله فضولی چیست؟

هم همانند دیگر معامله‌هایی که در چهارچوب قانون انجام می‌شوند، سه حالت دارد. حالت اول اینکه معامله صحیح است. حالت دوم اینکه معامله باطل است و حالت سوم معامله غیر نافذ است. در ادامه به توضیح بیشتر در مورد شرایطی می‌پردازیم که در صورت وقوع آنها معامله فضولی باطل می‌شود.

– اگر معامله فضولی صورت گیرد و شخص مالک پس از وقوع معامله همچنان ناراضی باشد، معامله باطل است.

– اگر وکالتی که بر طبق آن وکیل مسئولیت و تعهد دارد، باطل شده باشد. و پس از باطل شدن وکالت نامه، فوضول، نسبت به انجام معامله اقدام کند، معامله صورت گرفته باطل می‌باشد.

منظور از معامله غیر نافذ چیست؟

غیرنافذ به معامله‌ای گفته می‌شود که حالتی بین صحیح و باطل دارد. معامله غیر نافذ به آن دسته از معاملاتی گفته می‌شود که در آن نقص وجود دارد. به دلیل نقص موجود نمی‌توان تشخیص داد که معامله صحیح است یا باطل. در چنین شرایطی برای صحیح واقع شدن معامله باید هر چه زودتر نسبت به رفع مشکلی که سبب غیر نافذ شدن معامله شده است، اقدام کنید. در این نوع معامله مقصود از وجود نقص همان نارضایتی مالک است. هر زمانی که شخص بتواند رضایت مالک را کسب کند، نقصی که عامل غیر نافذ شدن معامله شده است، برطرف و در نتیجه معامله صحیح محسوب می‌شود.

گرفتن رضایت از مالک می‌تواند به صورت صریح یا ضمنی باشد. منظور از رضایت صریح این است که مالک به صورت حضوری و با صراحت کلام رضایت خود از معامله را اعلام کند اما اعلام رضایت به روش ضمنی کمی متفاوت است. در این روش مالک با دادن یک رضایت نامه به شخصی دیگری (فضول) رضایت خود از این معامله را بیان می‌کند. ناگفته نماند که رضایت مالک برای فروش تنها در مواقعی لازم و ضروری است که مالک شخص بالغ و عاقل باشد.

مالک: مالک به شخصی گفته می‌شود که صاحب اصلی مال است که ممکن است از فروش مال مورد نظر اطلاع نداشته باشد. یا در صورت اطلاع راضی نباشد. شرط اصلی صحیح واقع شدن معامله این است که مالک از معامله رضایت داشته باشد.

شخص اصیل: شخص اصیل به فردی گفته می شود که در معامله فضولی با فضول معامله می‌کند.

شخص فضول: به شخصی گفته می‌شود، که خودش صاحب مال نیست و بدون رضایت صاحب مال قصد فروش آن را دارد.

در نتیجه دانستید که معامله فضولی به معامله‌ای گفته می‌شود که در آن یک شخص که صاحب مال نیست و از آن تحت عنوان شخص فضول یاد می‌شود قصد دارد که بدون رضایت مالک ان را بفروشد. معاملاتی نظیر این مورد که در آن صاحب اصلی مال راضی نیست، معامله باطل است. فقط در صورتی صحیح می‌شود که فرد بتواند رضایت مالک را کسب کند.

مقالات مرتبط:

اراضی موات چیست؟

اراضی موات

اراضی موات چیست؟

به بیان ساده اراضی موات به آن دسته از زمین‌ها گفته می‌شود که معطل مانده و غیر آباد هستند. به عبارتی بهتر از زمین موات بهره برداری نمی‌شود. عدم بهره برداری از زمین موات می‌تواند به دلایل مختلف از جمله نرسیدن آب به آن زمین باشد. ناگفته نماند که جز مورد گفته شده عواملی دیگری نیز می‌توانند سبب عدم بهره برداری از زمین و در نتیجه موات شدن آن بشوند. از جمله این عوامل می‌توان به این موارد اشاره کرد:

مستولی شدن آب بر آن، پوشیده شدن به واسطه شن یا ماسه تا حدی که نتوان از آن زمین استفاده کرد، نیزار و بیشه زار شدن زمین، وجود انواع درختان و…. در ادامه به توضیح بیشتر در مورد اراضی موات می‌پردازیم. برای آگاهی بیشتر تا پایان با ما همراه باشید.

اقسام اراضی موات

 به طور کل اراضی موات گروهی از زمین‌های عمومی هستند. پس از پیروزی انقلاب اسلامی در خصوص این اراضی قوانین خاصی به ثبت رسید. طبق این قوانین اسناد قبلی که در مورد مالکیت زمین‌های موات وجود داشت را باطل اعلام کرده، و این اراضی به مالکیت دولت درآمدند‌. اراضی موات دو قسم کلی دارند. دسته اول موات اصلی و دسته دوم موات عارضی. در ادامه به توضیح بیشتر در مورد اقسام زمین‌های موات می پردازیم.

اراضی موات اصلی

این نام به زمین‌هایی تعلق می‌گیرد که به ملک، احیا مسبوق نباشند. به طور کلی احراز آنها مشکل و ملحق به آن می‌باشد.

موات عارضی

موات عارضی به آن دسته از زمین‌های موات گفته می‌شود که در ابتدا آباد بوده‌اند و سپس خرابی یا موات بر آنها غالب شده است. در توضیح بیشتر زمین موات می‌توان یک مثال آورد، به عنوان مثال زمین مندرسی (زمین قدیمی). در این زمین‌ها ممکن است آثار نهر و آثار مخروبی که نشان دهنده این موضوع باشد که در گذشته آباد بوده‌اند به چشم بخورد.

تعریف قانونی اراضی موات

برای زمین موات دو تعریف وجود دارد. یکی تعریف فقهی و دومی تعریف قانونی. موات در لغت به معنای چیزی است که روح ندارد. در خصوص زمین هم به زمین و اراضی که هیچ صاحبی ندارند، یعنی در مالکیت هیچ شخصی قرار ندارند، اراضی موات گفته می‌شود. در عمل به دلیل شرایط خاصی که این اراضی دارند، هیچ شخصی از آنها بهره‌مند نمی‌شود. قوانینی که در مورد زمین موات وجود دارد، می‌توان گفت زمین موات در قوانین قبل و بعد از انقلاب اسلامی تعریف خاصی ندارد. اراضی موات به طور کلی همراه با زمین بایر تعریف شده است. تعریف آورده شده بسیار کلی است به گونه‌ای که در این قوانین اراضی موات بالاصاله هم شامل و مشمول قوانینی هستند که در مورد اراضی موات بالعرض مطرح شده است.

در ماده ۲۷ قانون مدنی در مورد زمین‌های موات ضمن اینکه موات را اموالی بیان کرده است که در مالکیت شخصی قرار ندارند، برای زمین موات مثال آورده و بلافاصله آن را تعریف کرده است.

– زمین‌هایی که در مالکیت شخص یا اشخاصی قرار ندارند. مردم می‌توانند با توجه به قوانین مندرج در این قانون زمین‌هایی که موات هستند را تملک کرده. علاوه بر تملک می‌توانند از این زمین‌ها استفاده کنند. در این حالت مباحات گفته می‌شود. به عنوان مثال زمین‌هایی که از آنها بهره‌مندی انجام نمی‌شود و بدون آبادی بلااستفاده هستند.

به عنوان سخن‌ پایانی باید گفت در این مقاله به توضیح بیشتر در مورد اراضی موات پرداختیم. دانستید که موات به زمین‌هایی گفته می‌شود که به دلایل مختلف نظیر نرسیدن آب، پوشیده شدن با شن و ماسه، نیزار و بیشه زار شدن و… امکان بهره‌برداری از آن وجود ندارد. علاوه بر این به زمینی که اکنون بدون استفاده است اما آثار آبادی مثل آثار نهرهای قدیمی در آن به چشم می‌خورد نیز موات گفته می‌شود.

مقالات مرتبط:

دعاوی ملکی چیست

فروش ملک مشاع

نکات قانونی فروش ملک مشاع

همان طور که مشخص است مالکیت ملک مشاع تنها به یک شخص تعلق ندارد به همین جهت نمی توان درباره فروش آن به تنهایی عمل کرد. سوالی که اینجا مطرح می شود آن است که با این شرایط چگونه می توان دست به فروش ملک مشاع زد؟

فروش ملک مشاع  فروش ملک مشاع چیست؟

به طور کلی می توان گفت فروش ملک مشاع به معنای تقسیم ملکی است که میان چند نفر به صورت مشترک و مشاع می باشد. این امر گاهی با توافق افراد و گاهی به شکل حقوقی و از طریق مجاری قانونی انجام می شود. به علاوه، در اکثر مواقع شرکا راضی به تقسیم نبوده و یا در کل ملک قابل تقسیم و یا افراز نمی باشد که در این صورت هر یک از شرکا می توانند برای فروش ملک مشاع اقدام کنند.

به این منظور در صورتی که هر یک از شرکا برای گرفتن دستور فروش ملک مشاع اقدام کند، دادگاه دستور فروش ملک مشاع صادر می کند و از آن جایی که رای صادر شده حکم و یا قرار نمی باشد نمی توان به دستور دادگاه اعتراض کنید و قطعی می باشد.

چه نهادی مرجع صالح جهت رسیدگی به فروش ملک مشاع است؟

سوالی که در اینجا مطرح می شود آن است که عموما جهت رسیدگی به فروش ملک مشاع به کدام مرجع باید مراجعه کرد؟ در پاسخ به این سوال می توان گفت در صورتی که ملک مورد نظر در دفاتر اسناد رسمی ثبت نشده باشد، مرجع صالح، دادگاهِ محل وقوع ملک خواهد بود و در غیر این صورت درخواست افراز از اداره ثبت محل وقوع ملک به عمل خواهد آمد.

عمدتا شخص باید درخواست افراز خود را به واحد ثبتی حوزه ‫ای که ملک در آن حوزه ثبت شده است تقدیم کند و در صورتی‌ که مطابق قوانین قابلیت افراز داشته باشد، عملیات افراز در مرجع ثبتی مربوطه ادامه خواهد یافت. با این حال در صورتی‌ که واحد ثبتی پس از بررسی، عدم امکان افراز به دلایل گوناگون از جمله به جهت مساحت ملک، را اعلام نماید، متقاضی ناگزیر از مراجعه به دادگستری و طرح دعوا خواهد بود.

لازم به ذکر است در مراجعه به دادگاه باید به این نکته توجه شود که در دادخواست افراز ملک مشاع، نام کلیه‌ شرکا باید در دادخواست چه به عنوان خواهان و چه به عنوان خوانده قید گردد.

اگر ملک قابل تقسیم یا افراز نباشد چه باید کرد؟

در صورتی که بنا به تشخیص اداره ثبت غیرقابل افراز باشد، گواهینامه ‫ای مبنی بر عدم قابلیت افراز به متقاضی تحویل داده می‌شود و وی می‌تواند با استناد به گواهی مزبور و به انضمام سایر مدارک از جمله تصویرِ برابر اصل سند مالکیت و مدارک شناسایی درخواست خود را مبنی بر فروش ملک به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک تقدیم نماید.این درخواست عموما در قالب دادخواست تنظیم شده و با ارائه این دادخواست، پس از صدور دستور فروش در دادگاه‌، با تشکیل پرونده اجرایی، مدیر اجرا طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی، نسبت به مزایده اقدام می ‫نماید.

مدارک مورد نیاز جهت طرح دعاوی فروش ملک مشاع

  • تنظیم دادخواست
  • مدارک شناسایی
  • مدارک مالکیت ملک از جمله سند مالکیت
  • سایر دلایل و مدارک

یکی از مسائلی که می تواند این دعاوی بسیار تاثیرگذار و راه گشا باشد، به کارگیری یک وکیل متخصص ملکی است، زیرا تجربیات و دانش حقوقی چنین افرادی در تشخیص مسئله، طرح شکایت و نیز تعیین راه حل های احتمالی در این زمینه تاثیر به سزایی دارد. از جمله مواردی که یک وکیل متخصص ملکی می تواند این امر کمک شایانی داشته باشد می توان به موارد زیر اشاره کند:

  • تنظیم و ارائه دادخواست از جمله داد خواست دعاوی غیر منقول که از جمله مهمترین دعاوی است از تضییع احتمالی و عدم طرح درست دعوا جلوگیری می کند.
  • تشخیص مالی و غیر مالی بودن دعوا که در اکثر موارد امر دشوار بوده و در صورت حضور وکیل از اتلاف هزینه های احتمالی جلوگیری می شود.
  • کوتاه شدن روند قضایی و جلوگیری از اتلاف وقت و هزینه

مقالات مرتبط:

ملک ورثه ای چیست و نکات قانونی که باید بدانیم چیست؟

درخواست اخذ به شفعه

درخواست اخذ به شفعه

درخواست اخذ به شفعه یک مورد حقوقی در بحث اموال و املاک می باشد که به طور شگفت انگیزی در میان مردم ناشناخته و گنگ می باشد. هر چند امور مالی و ملکی موضوع و مسئله ای عمومی است و اکثریت مردم در طول زندگی حتما یک یا چند بار با آن روبرو خواهند شد اما در این مورد به خصوص به جز حقوقدانان و وکلای فعال در این حوزه کسی از چند و چون آن مطلع نمی باشد. بنابراین اگر مایل به یادگیری و آشنایی با این مسئله هستید تا آخر مطلب ما را همراهی کنید.

تعریفی کلی از اخذ به شفعه

اخذ به شفعه یک نوع حق قانونی و حقوقی است که تحت شرایط خاص برای فرد در نظر گرفته خواهد شد. حال ممکن است این سوال پیش بیاید که این شرایط خاص کدامند. جواب این است که اگر دو نفر و نه بیشتر در یک ملک شریک باشند در صورتی که یکی از شرکا قصد فروش سهم خود را داشته باشد و بخواهد آن را به شخص دیگری واگذار نماید حق خرید آن سهم با شریک دیگر می باشد و قانون این حق را به او می دهد که در قبال پرداخت قیمت واقعی ملک صاحب تمام ملک شود.

نکات مهم و اساسی

در قانون مدنی کشور و در بندها و ماده های مختلف به طور مفصل به بیان این درخواست و چگونگی ایجاد حقی که طی آن برای فرد لحاظ خواهد شد پرداخته شده است. مهم ترین آن ها به قرار ذیل می باشند:

۱- این حق و درخواست تنها در مورد املاکی قابل اجرا است که دارای زمین باشند. بنابراین اگر ساختمان و یا آپارتمانی بدونه زمین آن در معرض فروش قرار داده شود مشمول این دادخواست قرار نخواهد گرفت.

۲- این دادخواست درباره مالکین ملکی که بیشتر از دو نفر باشند قابل اجرا نخواهد بود. در قانون به طور صریح به این مطلب اشاره شده است که این حق تنها برای شرکائی در نظر گرفته خواهد شد که تعداد نفرات تنها ۲ نفر باشند.

۳- شخص شریک ملک که قصد خرید سهم شریک خود را دارد باید مبلغی را که خریدار اولیه قادر به پرداخت آن بود به فروشنده سهم پرداخت نماید. این یک مورد به خصوص غیر قابل بحث است و فرد نمی تواند به  هر دلیلی مثلا به خاطر شراکتی که میان او و دیگری قرار دارد قیمت کمتری را پرداخت نماید.

۴- درخواست اخذ به شفعه حقوقی فقط زمانی اجرا خواهد شد که یکی از شرکا قصد فروش داشته باشند. در دیگر موارد مثل هدیه دادن و یا اجاره دادن این حق برای هیچ کدام از دو شریک لحاظ نخواهد شد.

۵- اجرای درخواست اخذ به شفعه و در نظر گرفتن این حق در صورتی که یکی از صاحبان ملک فوت شود به وارثان آن ها خواهد رسید اما با این تفاوت بزرگ که دیگر قادر نخواهند بود این حق را به اندازه سهم خود در ملک اجرا کنند. بلکه باید یک توافق جمعی در میان شریک اول و وارثان شریک دوم که فوت شده است حادث شود.

۶- شریکی که این حق برای او در نظر گرفته شده باید در اسرع وقت دادخواست مربوط به آن را اجرا نماید. در غیر این صورت حق از او سلب خواهد شد.

انواع دادخواست اخذ به شفعه

دادخواست اخذ به شفعه در موارد بخصوصی قابل اجرا می باشد که عبارتند از:

۱- در زمین کشاورزی، در مورد دادخواست و حقی که در زمین کشاورزی برای شرکا ایجاد می شود باید دانست که در صورتی که دو نفر در یک زمین کشاورزی شریک باشند و هر دو مالک به صورت مشاع باشند حتی اگر این شراکت به صورت مساوی نباشد باز هم این دادخواست را می توان در مورد یکی از آنها اجرا کرد. به شرطی که یکی از شرکا بخواهد سهم خود را به شخص ثالثی به فروشد.‌ لازم به ذکر است که این دادخواست زمانی قابلیت اجرا خواهد داشت که هر دو مالک در تمام قسمت ها و در ذره ذره ملک با هم شریک باشند. در این حالت هیچ کدام از مالکین نمی توانند بدون اجازه طرف دیگر قسمتی از زمین را جدا کرده و یا آن را بفروشد.

۲- در مزایده، با توجه به این که مزایده یک نوع قرارداد فروش می باشد و اخذ به شفعه نیز تنها در امور مالی قابل اجرا می باشد. بنابراین این حق در مزایده نیز قابلیت اجرا را خواهد داشت. اما این کار یک شرط دارد و آن این است که شریک متقاضی این دادخواست تمامی شرایط اجرا را داشته و یا آن را فراهم نماید.

۳- در آپارتمان، اگر دو نفر یک آپارتمان را بر روی یک قطعه زمین بنا کنند که تنها در ساختمان آن شراکت نموده باشند و زمین متعلق به یکی از آن ها و یا شخص دیگری باشد. در این صورت دیگر نمی توان از دادخواست مورد نظر استفاده کرد.

دادخواست اخذ به شفعه چگونه انجام خواهد گرفت؟

برای طرح و تنظیم دادخواست اخذ به شفعه بهتر است ابتدا به یک وکیل باتجربه و مجرب مشورت شود. زیرا همان طور که قبلا متذکر شدیم این مسئله یک مسئله حقوقی نسبتا پیچیده می باشد. سپس باید  اظهار نامه ای را به وسیله دادگستری و یا دفاتر خدمات قضایی به شخص فروشنده و خریدار سهم ارسال نماید. و در آن نارضایتی خود را از انجام این معامله و همچنین آمادگی برای خرید سهم شریک خود را به اطلاع آنان برساند.

مالک فروشنده قیمت پیشنهادی خود را به او اطلاع دهد. در صورتی که فروشنده سهم توجه به اظهار نامه و پیشنهاد دیگر شریک خود ننماید. طرف می تواند با مراجعه به مراکز قضائی دادخواستی را با عنوان مربوطه تنظیم کرده و آن را همراه با مدارک مورد نیاز تسلیم دادگاه نماید تا از راه قانونی این حق در مورد او اجرا شده و او به عنوان مالک شش دانگ ملک شناخته شود.

نکته: درخواست اخذ به شفعه یک نکته اختیاری وجود دارد که در صورت انجام آن می توان این اطمینان را در فروشنده ایجاد کند که او می تواند و قادر خواهد بود تا قیمت مورد نظر دانگ او را پرداخت نماید و این اقدام این است که پرینتی از حساب بانکی خود را ضمیمه اظهارنامه ای نماید که برای شریک خود ارسال خواهد کرد.

سایر مقالات مرتبط:

لایحه در خصوص الزام به فک رهن

لایحه در خصوص الزام به فک رهن

لایحه در خصوص الزام به فک رهن

لایحه در خصوص الزام به فک رهن یکی از راه های حقوقی برای طلب کردن حق خود از راه قانون می باشد که با کمک مراجع قضایی می توان این پروسه را انجام و نتیجه آن را حاصل نمود. این لایحه زمانی کاربرد دارد که شخصی ملک خود را در قبال گرفتن مبلغی به رهن گذاشته باشد و بعد از مدتی تمام بدهی خود را پرداخت کرده اما شخص وام دهنده حاضر به آزاد کردن ملک نباشد. در این حالت فرد می تواند چنین دادخواست و لایحه ای را تنظیم کرده و از شخص رهن گیرنده شکایت کند.

برای لایحه الزام به فک رهن چه نکاتی باید رعایت شود؟

نکات مهم و اساسی که باید در تنظیم لایحه در خصوص الزام به فک رهن مورد توجه بگیرند عبارتند از:

1-  اگر فردی قرار دادی را ببندد و در آن متعهد شود که ملک رهنی را آزاد نماید و با وجود گرفتن حکم دادگاه برای انجام این کار موفق به انجام آن نشود و در دادگاه به عنوان محکوم شناخته شده باشد می تواند قرارداد را فسخ نماید.

۲- این دادخواست را می توان برای مواردی همچون قرارداد مشارکت در ساخت و یا قرارداد بیع و یا غیره استفاده کرد.

۳- این دادخواست به عنوان یک خواسته حقوقی زمانی که مورد استفاده قرار می گیرد باید در دادگاه به طور صریح و روشن با عنوان اصلی ذکر شود. زیرا نمی توان از عنوان های دیگر مانند الزام به رفع موانع انتقال سند رسمی برای آن بهره گرفت.

۴- در صورتی که ملک در رهن بانک یا شخص حقیقی باشد نمی توان درخواست الزام مالک به طرح سند رسمی ملک یاد شده را درخواست نمود.

نکته: بر سر درستی و صحیح بودن این  مورد به خصوص در میان حقوقدانان و قضات اختلاف نظر وجود دارد. بعضی از آنان معتقدند که اولین اقدام باید دادخواست یاد شده را تسلیم دادگاه نموده و بعد از آن درباره الزام مالک نسبت به سند رسمی اقدامات لازم را انجام داد. این در حالی است که بعضی دیگر از این قضات معتقدند که هر دو اقدام را می توان به طور همزمان انجام داد.

۵- اگر فردی نسبت به موضوع در رهن قرار گرفتن ملک اعتراضی داشته باشد و معتقد باشد که سند رهن ملک از راه قانونی تنظیم نشده است و این کار قانونی نمی باشد می تواند درخواست باطل شدن سند رهن ملک را طرح کرده و آن را به مراجع قضایی ارجاع دهد. در این حالت نیازی به تنظیم دادخواست فک رهن نیست.

6- اگر فرد مدیون قبل از این که لایحه مذبور علیه او تنظیم شود کل بدهی خود را به شخص طلبکار پرداخت نماید شخص طلبکار نمی تواند برای از رهن خارج کردن ملک تقاضای دریافت مبلغ دریافتی را از او نماید.

7- گرفتن صورت مجلس تفکیکی، درخواست فک رهن و سایر موارد دیگر که مقدمات تنظیم سند رسمی می باشند را می توان در یک دادخواست و به صورت همزمان تسلیم مراجع قضایی نمود و هیچ ممانعتی برای این کار وجود ندارد.

8- اگر در این لایحه بانک طرف دعوا نباشد ممانعتی برای طرح دعوا وجود نخواهد داشت و امکان آزاد شدن ملک از رهن امکان پذیر خواهد بود.

9- در رهن قرار دادن یک ملک سبب از دست رفتن مالکیت برای مالک آن نخواهد شد. بنابراین فروش این ملک امکان پذیر بوده اما به شرطی که تا قبل از انتقال سند ملک را از رهن آزاد نماید.

10- در صورتی که خریدار از رهن ملک آگاه باشد و آن را قبول نماید مانعی برای خرید و فروش آن وجود ندارد و فروشنده می تواند با پرداخت بدهی خود ملک را آزاد نماید.

11- اگر برای گرفتن یک وام وثیقه های متعددی استفاده شده باشد تا هنگامی که کل وام و بدهی تسویه نشود امکان آزاد شدن کل وثیقه ها وجود نخواهد داشت.

12- اگر خریدار متعهد شود که کل مبلغ بدهی و رهن ملک را خواهد پرداخت. تا زمانی که این اقدام را صورت نداده است نمی تواند درخواست انتقال سند و تنظیم آن به نام خود را مطرح نماید.

لایحه در خصوص الزام به فک رهن به چند صورت قابل طرح می باشد؟

لایحه در خصوص الزام به فک رهن معمولا به دو صورت مستقل و ملزم به تنظیم بند رسمی قابل طرح می باشد.

۱- لایحه و دادخواست مستقل: در این حالت شخص وام گیرنده یا همان راهن متعهد می شود تا دین خود را در مدت زمان مشخص شده به شخص طلبکار پرداخت نماید تا به این وسیله بتواند مال و ملک خود را آزاد نماید. اگر راهن به تعهد خود عمل کرد و در مقابل طلبکار یا مرتهن به هر دلیلی از آزاد کردن ملک خودداری کند. شخص وام گیرنده می تواند چنین لایحه ای را تنظیم کند.

۲- لایحه ملزم به تنظیم سند رسمی: این نوع از دادخواست اغلب متوجه بساز بفروش ها و سازندگان املاک است. زیرا این سازندگان برای تکمیل پروژه خود نیازمند هزینه های بیشتری هستند بنابراین ملک را در گرو بانک قرار داده تا بدین وسیله موفق به گرفتن وام شوند. سپس ملک مورد نظر را در معرض فروش قرار داده و زمانی که با فرد خریدار به توافق رسیدند متعهد می شوند تا قبل از انتقال سند ملک را از رهن بانک در آورده و آن را به نام خریدار ثبت کنند. اگر به هر دلیلی این سازنده گان موفق به انجام این کار نشوند لایحه نام برده در مورد آن ها قابل اجرا خواهد بود.

تفاوت لایحه فک رهن با لایحه ابطال سند رهنی

در بسیاری مواقع اعتراض فرد نسبت به در رهن قرار دادن ملک است نه فک رهن. حال تفاوت لایحه در خصوص الزام به فک رهن با لایحه ابطال سند رهنی با ذکر مثالی بیان خواهیم کرد. فرض کنید شخصی خواهان خرید ملکی است و آن را به وسیله یک قرارداد عادی یا مبایعه خریداری کرده سپس فروشنده ملک مورد نظر را به رهن می گذارد. در این زمان خریدار مالک اصلی و ذینفع بوده و حق دارد نسبت به رهن قرار دادن ملک شکایت کرده و خواهان تنظیم لایحه ابطال سند رهنی شود. حال اگر قبل از فروش ملک در رهن بوده باشد بعد از عقد قرارداد خریدار می تواند از لایحه الزام به فک رهن استفاده کرده و به رهن آن خاتمه دهد.

مقالات مرتبط:

ابطال سند ملکی

ملک ورثه ای

ملک ورثه ای چیست و نکات قانونی که باید بدانیم چیست؟

به طور کلی زمانی که مالک ملکی فوت می کند، ملک به وراث وی انتقال می یابد. در این صورت چنین ملکی را ملک ورثه ای می نامند. در ادامه به جزئیات بیشتر در این زمینه و نکات کلیدی پیرامون مراحل خرید و فروش آن خواهیم پرداخت.

ملک ورثه ای چیست؟

املاک موروثی املاکی هستند که صاحب آن فوت شده است و مطابق با قوانین و مقررات به وراث شخص فوت شده رسیده است. به عبارت دیگر، هنگامی که مالک فوت می کند مطابق با قانون انحصار وراثت، ملک مورد نظر به واراث منتقل می شود، مگر آن که وصیت نامه رسمی تنظیم شده باشد یا شرایط خاصی برای ملک در نظر گرفته شده باشد، در این صورت ملک ورثه ای به شمار می آید. لازم به ذکر است در صورتی که بیش از یک وارث وجود داشته باشد، وراث نسبت به اموال به جای مانده از فرد فوت شده مالکیت مشاع دارند.

معاملات املاک موروثی چگونه است و باید به چه نکاتی توجه کرد؟

در معاملات ملک ورثه ای باید نکاتی را در نظر گرفت تا به شکلی صحیح صورت پذیرد. از جمله این نکات می توان به موارد زیر اشاره کرد:

احراز مالکیت

احراز مالکیت وراث در زمان خرید ملک ورثه ای یکی از مهم ترین موضوعاتی است که باید به آن پرداخته شود. به عبارت دیگر، چنانچه ملک مورد معامله از جمله املاک موروثی باشد، باید سند مالکیت به نام فردی باشد که فوت نموده است. در این میان گواهی انحصار وراثت مهم ترین مدرکی است که می توان به وسیله آن احراز مالکیت نمود. گواهی انحصار وراثت از سوی شورای حل اختلاف صادر شده و در آن نام ورثه و میزان ارث هر یک ذکر می گردد. لازم به ذکر است در زمان خرید ملک ورثه ای علاوه بر مشاهده گواهی انحصار وراثت و شناسنامه متوفی، احتمال وجود وراث دیگر نیز بررسی شود.

مبایعه نامه

چنانچه وراث متعددی وجود داشته باشد، تمامی آن ها باید مبایعه نامه را امضاء نمایند یا وکیلی به نیابت از آن ها در هنگام معامله حضور داشته باشد و مبایعه نامه را امضاء نماید. چنانچه بعضی از وراث سهم خود را بفروشند، اما 1 یا چند نفر دیگر از وراث مبایعه نامه ملک را امضاء نکرده و حاضر به فروختن ملک نشوند، خریدار تنها به وسیله دادگاه می تواند دیگر وراث را وادار به فروش نماید، زیرا وراثی که مبایعه نامه ی ملک را امضاء کرده اند، تنها نسبت به سهم خویش حق فروش دارند.

اموال صغیر

چنانچه بین وراث فرد صغیر ( کمتر از پانزده سال) وجود داشته باشد، طبق قانون تصرف در اموال او ممنوع و حق معامله ی آنان با قیم می باشد. به عبارت دیگر در این صورت لازم است برای فرد صغیر، قیم گرفته شود و جهت خرید املاک موروثی باید با قیم وی معامله شود. در نتیجه در صورتی که فرد صغیری در وراث باشد باید بررسی قیم‌نامه وی را هم به مراحل انجام معامله اضافه کرد.

به علاوه، طبق قانون قیم اجازه فروش اموال فرد صغیر را ندارد، مگر آنکه برای فروش اموال طفل صغیر از دادسرا مجوز بگیرد. خریدار ملک موروثی نیز این مجوز رسمی را در زمان معامله باید از قیم دریافت کند تا دچار مشکل نشود.

وصیت نامه

وصیت نامه می تواند به شکل عادی یا به شکل رسمی باشد و همه ی افراد نیز می توانند تا یک سوم اموال خود را وصیت نمایند. بنابراین، توصیه می شود پیش از هر کاری از وارثان پرسیده شود فرد فوت‌شده وصیت‌نامه ای در زمینه ملک مورد نظر دارد یا خیر. به عنوان مثال اگر قسمتی از ملک به فردی واگذار شده باشد، آن شخص در هنگام معامله ملک حتما باید حضور داشته باشد و اگر فرد از این مسئله بی اطلاع باشد برای او این امر دردسر ساز خواهد شد.

چه مدارکی را باید در هنگام خرید ملک ورثه ای از وراث دریافت کرد؟

برای آن که یک معامله به درستی صورت پذیرد باید به هنگام خرید ملک ورثه ای مدارکی را از جمله شماره و مشخصات و نیز مرجع صدور همه ی مدارک و مستندات از وراث دریافت شود. این مدارک عبارت اند از:

  • سند مالکیت ملک
  • شماره سریال
  • گواهی انحصار وراثت
  • در صورت وجود ورثه زیر سن قانونی، وجود قیم نامه الزامی است.
  • وصیت نامه
  • وکالت نامه
  • گواهی مالیات بر ارث
  • پایان کار شهرداری
  • ملک ورثه ای

چه نکات مهمی را باید در ارتباط با ملک ورثه ای در نظر گرفت؟

در هنگام معامله ملک ورثه ای باید نکاتی مهم و کلیدی را در نظر گرفت. این نکات به شرح زیر می باشند:

تنها قتل عمد باعث ارث نبردن قاتل از مقتول خود می شود و قتل های غیر عمد مانعی برای توارث نیست.

اموال مشمول مالیات، بعد از کسر دیون متوفی مثل مهریه تعیین می گردد.

فروش سهم الارث بقیه ی وراث بدون اجازه ی آن ها، انتقال مال غیر به محسوب شده و این انتقال باطل می باشد.

برای فروختن ملک ورثه ای، در حالتی که یک نفر از وراث اجازه ی فروش نداده و از خرید سهم دیگران نیز خودداری می نماید، باید به دادگاه مراجعه کرده و مجوز فروش را از آن جا دریافت نمود.

به هنگام معامله ملک ورثه ای سند ملک را بررسی کنید تا مطمئن شوید به نام فرد متوفی است.

در هنگام معامله گواهی انحصار وراثت را حتما بررسی کنید.

مبایعه نامه توسط تک تک وراث باید امضا شود.

وکلای وراث باید وکالت نامه رسمی و معتبر داشته باشند.

مفاصا حساب مالیات بر ارث را بررسی کنید.

خریدار املاک ورثه ای باید سهم هر یک از وراث را جداگانه بپردازد تا بعدا کسی مدعی نشود.

قیم نامه فرد صغیر را حتما بررسی کنید.

سایر مقالات:

مراحل دستور تخلیه ملک با وکیل و نحوه اقدامات قانونی

حق کسب و پیشه

حق کسب و پیشه چیست و چه نکات قانونی را باید درباره آن بدانیم؟

در صورتی که مستاجر یک ملک تجاری طی سال ‌ها فعالیت آن را به واسطه کسب و پیشه خاصی به شهرت رسانده باشد، می‌تواند بابت این تلاش خود حق کسب و پیشه طلب کند، حق کسب و پیشه جز دعاوی ملکی می باشد و با اعتماد به وکیل ملکی می توانید از استیفای کامل حقوق قانونی خود اطمینان خاطر داشته باشید.

در ادامه به جزئیات بیشتر در این زمینه خواهیم پرداخت.

حق کسب و پیشه چیست؟

به طور کلی حق کسب و پیشه به معنای شهرت تجاری و قدرت جذب مشتری توسط مستاجر یک ملک تجاری در طول مدت کسب و پیشه و تجارت در آن مکان تجاری است. به عنوان مثال، در صورتی که مستاجری یک مغازه خالی و بدون فعالیت تجاری را مدت دو تا سه سال اجاره کند و در این مدت با تبدیل این مغازه به یک اغذیه فروشی معروف یا یک فروشگاه برند، باعث ‌شود تا ارزش افزوده ویژه‌ای به آن مغازه اضافه شود، به آن تعلق می گیرد.

در این شرایط شاید بتوان تصور کرد مستاجر این حق را دارد تا پس از چند سال فعالیت تجاری در یک مکان خاص و ایجاد ارزش افزوده تجاری برای آن مکان، حقی را به عنوان حق کسب و پیشه در محل، از مالک مطالبه کند. حال سوالی که در اینجا مطرح می شود آن است که چگونه قابل مطالبه است؟

در پاسخ به این سوال می توان گفت قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 به تصویب رسید و بر اساس آن حق مستقلی را به نام حق کسب و پیشه برای مستاجر به رسمیت شناخت.

لازم به ذکر است این حق در نتیجه مرور زمان و کسب شهرت و اعتبار تجاری و کسب مشتری در یک مکان تجاری خاص، برای مستاجر ایجاد می‌شد. در حقیقت حق کسب و پیشه به واسطه اجاره ملک تجاری، خود به خود برای مستاجر ایجاد نمی شود، بلکه در صورت تلاش مستاجر برای کسب شهرت تجاری و جذب مشتری، در طول زمان ایجاد می‌ گردد.

گفتنی است میزان مشخصی ندارد؛ با این حال اگر در قرارداد اجاره حق واگذاری مورد اجاره به دیگری به مستاجر داده شده باشد، مستاجر می‌ تواند به موجب سند رسمی، مکان تجاری را به مستاجر دیگری اجاره دهد و در ازای این واگذاری، حق کسب و پیشه خود را مطالبه کند، اما اگر در قرارداد اجاره، حق واگذاری مورد اجاره به دیگری سلب شده باشد و مالک بخواهد ملک را تخلیه کند، در این صورت، در پایان قرارداد باید مبلغی را به عنوان این مورد تجارت به مستاجر پرداخت کند.

از سوی دیگر باید توجه کرد مطالبه حق کسب و پیشه بر اساس قانون سال 56 به رسمیت شناخته شده است، اما در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 دیگر اشاره ‌ای نشده و تنها چیزی که قانونگذار دریافت و انتقال آن را مجاز دانسته، حق سرقفلی است.

حق کسب و پیشه و سرقفلی با یکدیگر چه تفاوتی دارند؟

روابط موجر و مستاجر از جمله مسایل قدیمی به شمار می رود که در بحث اجاره محل کسب و کار با ورود مسئله سرقفلی و پدیدهایی مانند حق کسب و پیشه پیچیده تر از قبل شده و اختلافات را نیز عمیق­ تر کرده است. به علاوه، عموما مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه یکی پنداشته می شود، اما در حقیقت به لحاظ حقوقی و قانونی مفاهیمی مجزا هستند، از این روی در ادامه به بررسی تفاوت هریک از آنها خواهیم پرداخت.

سرقفلی در اصطلاح حقی محسوب می شود که تنها در روابط موجر و مستاجر محقق می شود. به عبارت دیگر، سرقفلی پولی است که در ابتدای عقد اجاره به هرعلتی، توسط صاحب ملک از مستاجر دریافت می­ گردد.

همچنین در صورتی که در ابتدای قرارداد اجاره، مالک مبلغی را به عنوان سرقفلی (اولویت دادن به مستاجر در واگذاری مکان تجاری به مستاجر به نرخ ثابت یا نرخ متعارف) مطالبه و دریافت کرده باشد، مستاجر هم حق دارد در صورت واگذاری ملک تجاری به مستاجر دیگری یا در پایان مدت قرارداد، این مبلغ را به نرخ روز از مالک دریافت کند، اما حق کسب و پیشه، مبلغ مشخصی ندارد و در همان ابتدای قرارداد میزان آن مشخص نیست.

علاوه بر این، سرقفلی به عنوان یک حق مالی، قابل توقیف از سوی طلبکار یا مراجع قانونی خواهد بود، در حالی که حق کسب و پیشه فاقد این عناصر بوده و محاسبه آن، در صورت استحقاق، تنها با نظر کارشناس رسمی و حکم دادگاه صورت می گیرد.

گفتنی است حق کسب و پیشه تنها اختصاص به همان مستاجر مستقر در ملک دارد و قابل انتقال به دیگران نیست.

آیا حق کسب و پیشه را می توان در قرارداد ساقط کرد؟

یکی از سوالاتی که عموما در این زمینه مطرح می شود آن است که  آیا می توان در اجاره نامه قید کرد که مستأجر حق دریافت حق کسب و پیشه را هنگام تخلیه ملک تجاری نداشته باشد؟

در پاسخ به این سوال می توان گفت اگر موضوع درباره مکان تجاری که مشمول قانون ۱۳۵۶ باشد پاسخ منفی است؛ زیرا حق کسب و پیشه یا تجارت حقی است که با تخلیه محل کسب به مستأجر تعلق می گیرد و این حق قبل از آن که ایجاد شود قابل اسقاط نیست و برای تحقق آن برخلاف حق سرقفلی نیاز به پرداخت وجهی به مالک نمی باشد.

بنابراین، اگر مکانی برای تجارت و کسب اجاره شده باشد و مستأجر هنگام تنظیم قرارداد وجهی به مالک نپرداخته باشد یا در قرارداد اجاره متعهد شود که در زمان تخلیه حق دریافت حق کسب و پیشه ندارد چنین شرطی قابل ترتیب اثر نیست. به این ترتیب، چنانچه موجر جهت تخلیه مستأجر به دادگاه مراجعه کرده باشد دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه حکم به پرداخت حق کسب و پیشه را نیز صادر می نماید.

حق کسب و پیشه در مورد مکان های مختلف چگونه است؟

بانک ها

از آن جایی که بانک ها و مؤسساتی که نظیر بانک ها به عملیات تجاری مانند گشایش اعتبار، افتتاح حساب، عملیات برواتی و … می پردازند کارشان تجاری محسوب می شوند و حق مطالبه حق کسب و پیشه را دارند.

دفاتر وکالت، اسناد رسمی، مطب پزشکان و غرفه یا دکه های واقع در پایانه های مسافربری

اماکن مزبور و نظیر آنها جزء اماکن تجاری محسوب نشده و مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ نمی باشد. بنابراین، حقوق استیجاری و کسب و پیشه برای مستأجر و متصرف آن ایجاد نخواهد کرد.

داروخانه ها

در اینکه آیا داروخانه ها مشمول مقررات روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ می شوند اختلاف نظر وجود دارد؛ عده ای معتقدند اگر داروخانه خارج از بیمارستان باشد و افراد عادی نیز بتوانند از داروخانه خریداری کنند با داشتن سایر شرایط تابع قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ خواهد بود ولی اگر داروخانه در داخل بیمارستان بوده و فروش دارو منحصر به بیمارستان باشد جزو بیمارستان محسوب شده و خارج از شمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ است و حق کسب و پیشه به آن تعلق نمی گیرد.

مدارس غیرانتفاعی

همان طور که مشخص است فعالیت مدارس غیرانتفاعی جنبه تجاری و سودآوری به مفهوم خاص کلمه ندارند و به همین دلیل مشمول مقررات سال ۵۶ نشده و تابع مقررات مربوط به اماکن مسکونی و شرایط مقرر در قرارداد هستند. با این حال، در مورد مهد کودک های خصوصی عده ای معتقدند از آنجایی که در قبال خدمات ارائه شده به کودکان ماهانه مبالغی از اولیای آنان دریافت می شود لذا محل کسب و درآمد مستأجر محسوب می شود و به همین جهت مهد کودک ها مشمول قانون مزبور هستند گرچه در این خصوص نظر مخالف هم وجود دارد.

دفاتر ترجمه رسمی

معمولاً در این مراکز به ازای دریافت وجه خدماتی به مشتریان ارایه می شود و از این جهت مشمول مقررات سال ۵۶ قرار بوده و محل کسب محسوب می شوند. بنابراین، حق کسب و پیشه به آنها تعلق می گیرد.

انبارها

اگر مکانی به عنوان انبار اجاره داده شده باشد بسته به مفاد قرارداد تنظیمی بین طرفین و نحوه استفاده از مکان مزبور می تواند مشمول مقررات قانون سال ۵۶ باشد. به عنوان مثال، در صورتی که انبار به منظور نگهداری وسایل و لوازم اضافی کسب و پیشه یا انبار تجاری اجاره داده شود مشمول مقررات حاکم بر اماکن کسب و پیشه است ولی اگر انبار به منظور نگهداری وسایل اضافی محل مسکونی باشد از شمول مقررات قانون سال ۵۶ خارج و تابع مقررات قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۶۲ خواهد بود.

در پایان لازم به ذکر است که دفاتر و اتحادیه های صنفی که محل انجام امور اداری اصناف است محل کسب و پیشه محسوب نمی شوند.

مقالات مرتبط:

دعاوی ملکی چیست

راه های فسخ اجاره

راه های فسخ اجاره

روش ها و راه های فسخ اجاره : امروزه بسیاری از افراد به دلایل مختلف مبادرت به تنظیم قرارداد اجاره می کنند. گذشته از این که برخی از این قراردادها در قالب رهن و اجاره تنظیم می شوند یا برای ملک مسکونی یا تجاری هستند، نیاز است تا با راه های فسخ اجاره آشنا شویم چرا که افراد اعم از موجر و مستاجر نیاز دارند در برخی از شرایط و طبق قانون مبادرت به فسخ قرارداد اجاره نمایند. به همین علت تصمیم گرفته ایم تا در این مقاله به بررسی راه های فسخ اجاره بپردازیم.

فسخ اجاره چگونه است؟

فسخ بدین معناست که می خواهیم یک قرارداد صحیح که منطبق بر شرایط صحت قراردادهاست را منحل نماییم اما باتوجه به اینکه قرارداد مورد نظر منطبق بر اصول حقوقی و قانونی است و یک قرارداد لازم می باشد نمی توان بدون استناد به یکی از خیارات یا بدون جلب رضایت طرف مقابل نسبت به این امر اقدام کرد. در همین ابتدای مقاله با برخی از اصطلاحات تخصصی مواجه شده ایم که نیاز به تعریف و تشریح دارند. این موارد عبارتند از:

موجر

فردی که ملک تجاری یا مسکونی را اجاره می دهد.

شرایط صحت قراردادها و راه های فسخ اجاره

اگر طرفین معامله یا قرارداد در زمان انعقاد آن دارای قصد و رضایت باشند و موضوع معامله نیز مشخص باشد ، معامله نیز مشروعیت داشته و همچنین طرفین نیز شرایط قانونی برای امضای قرارداد را داشته باشند معامله صورت گرفته مبتنی بر شرایط صحت قراردادهاست و باید به آن عمل نمود.

قرارداد لازم

قراردادی است که صرفاً به درخواست یکی از طرفین منحل نمی شود و می بایست به مفاد آن عمل نمود .

خیار

خیار اسم مصدر از باب اختیار است و به معنای حقی است که برای یکی از طرفین معامله ایجاد می گردد که به موجب این حق می تواند معامله یا قرارداد را فسخ نماید.

چگونه می توان قرارداد اجاره را فسخ کرد؟

از جمله راه های انحلال و بر هم زدن اجاره رضایت طرفین نسبت به این موضوع است. بنابراین اگر موجر یا مستاجر به هر دلیلی درخواست نماید تا قرارداد را منحل کنند اگر طرف مقابل رضایت دهد می توان آن را اقاله نمود اما فسخ قرارداد همیشه کار راحتی نیست و برای نیل به آن باید به موارد قانونی استناد کرد. بنابراین اگر طرف مقابل شما نسبت به فسخ بی میل است باید یکی از موارد ذیل را اثبات کنید تا بتوانید قرارداد اجاره را فسخ نمایید.

خیار تخلف شرط

اگر یکی از طرفین معامله به تعهد یا تعهدات خود عمل نکند طرف دیگر می تواند با استناد به خیار تخلف شرط آن قرارداد را فسخ نماید.

خیار تعذر تسلیم

اگر صاحب ملک نتواند ملک استیجاری را برای استفاده مستاجر آماده کند مستاجر حق دارد با استناد به این خیار، قرارداد را فسخ کند.

خیار عیب

اگر در ملک استیجاری عیب خاصی وجود دارد که استفاده مستاجر از آن را با مشکل مواجه می سازد می توان با استناد به خیار عیب قرارداد را فسخ نمود. دقت کنید که این عیب باید توسط مستاجر ایجاد نشده باشد. طبق قانون عیبی که بعد از عقد و قبل از تحویل گرفتن عین مستأجره به وجود آید، موجب خیار است. اگر عیب ایجاد شده در مدت اجاره باشد قرارداد نسبت به قبل از بروز عیب صحیح و نسبت به بعد از آن حق فسخ دارد.

خیار شرط

طبق این خیار یکی از طرفین یا شخص ثالث حق فسخ اجاره تا زمان معین را دارد. تفاوت این خیار با خیار تخلف شرط این است که در خیار تخلف شرط، تعهداتی بر عهده طرفین مقرر می گردد و حق فسخ در صورت عدم انجام تعهدات ایجاد می گردد اما خیار شرط حق فسخ را در ماهیت خود دارد و نیازی به اجرا یا عدم اجرای تعهد از جانب یکی از طرفین یا شخص ثالث ندارد.

خیار رویت

خیار رویت یکی از راه های فسخ اجاره توسط مستاجر است. اگر ملک استیجاری بعد از رویت توسط مستاجر دارای ویژگی های تعیین شده از جانب موجر نباشد می تواند منجر به فسخ اجاره گردد.

خیار تخلف وصف

این خیار نیز شباهت بسیار زیادی به خیار رویت دارد و یکی از راه های فسخ اجاره توسط مستاجر می باشد بدین شکل که چنانچه وصف خاصی در عین مستأجره ذکر شده باشد و بعداً مشخص گردد مورد اجاره فاقد آن وصف است برای مستأجر حق فسخ به وجود می آید.

دقت کنید که مواردی همانند عدم پرداخت اجاره بها و … نیز در زمره مواردی قرار دارد که منجر به فسخ قرارداد اجاره می شوند اما همه این موارد در قالب یکی از خیارات فوق قابل بررسی است. به عنوان مثال اگر مستاجر تعهد کند هر ماه در زمان مشخصی، مبلغ خاصی را به عنوان اجاره بها پرداخت کند و به آن عمل نکند به علت تخلف از شرط مقرر، حق فسخ معامله را برای موجر ایجاد خواهد کرد.

مقالات مرتبط:

دعاوی ملکی چیست

مراحل دستور تخلیه ملک

مراحل دستور تخلیه ملک با وکیل و نحوه اقدامات قانونی

مراحل دستور تخلیه ملک بر خلاف تصور بسیاری از مردم به هیچ وجه پر هزینه و زمان بر نیست. تنها ده روز کافی است تا در صورت اثبات پایان زمان تخلیه و عدم تمدید قرارداد اجاره، دستور تخلیه ملک از جانب مرجع ذی صالح صادر شده و عملیات اجرایی نیز صورت گیرد. در این مقاله تصمیم گرفته ایم به بررسی تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه پرداخته و سپس مراحل دستور تخلیه را از آغاز تا انتها بیان کنیم.

تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه

بسیاری از مردم دستور تخلیه را با حکم تخلیه اشتباه می گیرند به همین علت زمانیکه با مستاجر خود به مشکل قانونی برخورد می کنند قید درخواست تخلیه را زده و سعی می کنند شخصا این مسئله را حل و فصل کنند این درحالیست که دستور تخلیه و حکم تخلیه با یکدیگر متفاوت هستند.

مراحل دستور تخلیه ملک با وکیل

حکم تخلیه :

برای زمانی که مستاجر شما یکی از شروط مندرج در قرارداد را رعایت نمی کند یا از دیدگاه قانون ضرورتی برای تخلیه فوری ملک احساس نمی شود از دادخواست حکم تخلیه نام می برند که اصولاً زمان زیادی را به خود اختصاص می دهد تا به مرحله صدور حکم برسد.

دستور تخلیه :

زمانیکه مدت اجاره نامه به اتمام رسیده است و شما نیز قراداد مربوطه را تمدید نکرده اید می توانید دستور تخلیه بدهید. در این شرایط صرفاً اجاره نامه چک می شود که آیا مدت اجاره پایان یافته است یا نه؟

در صورت اتمام اجاره نامه، پرونده دستور تخلیه تشکیل شده و به شعبات مورد نظر ارجاع داده می شود. تنها ده روز کافی است تا دستور تخلیه را دریافت کنید.

مرحله اول دادخواست دستور تخلیه است

برای اینکه درخواست خود را تکمیل کنید باید به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک استیجاری مراجعه نمایید. در آنجا به بخش تشکیل پرونده رفته و بعد از ارائه مدارک لازم (کارت شناسایی، اجاره نامه و وکالت نامه در صورت انجام امور به صورت نمایندگی) پرونده شما چک می شود و به یکی از شعبات موجود در شورای حل اختلاف جهت رسیدگی ارجاع داده می شود.

مرحله دوم پرداخت ودیعه است

یکی از مهمترین مراحل دستور تخلیه ملک، پرداخت ودیعه به صندوق دادگستری است تا بعد از اجرای دستور به مستاجر پرداخت گردد. البته از این مبلغ می توان به میزان اجرت المثل (اجاره روزهایی که مستاجر بدون قرارداد در ملک مربوطه بوده است) کسر نموده و به صاحب ملک تقدیم نمود.

مرحله سوم رسیدگی به پرونده است

در این مرحله نیازی به حضور مستاجر نیست و اصولاً از وی نیز برای ادای توضیحات دعوت به عمل نمی آید. بنابراین شعبه شورای حل اختلاف در همان روز اول و یا در یکی از روزهای آتی به پرونده شما رسیدگی کرده و بعد از بررسی مشخصات آن از جمله اتمام تاریخ قرارداد، عدم تمدید آن و امضای دو شاهد در ذیل اجاره نامه نسبت به صدور دستور تخلیه اقدام می نماید. لازم است بدانید که در این زمینه تفاوتی میان اجاره نامه های رسمی و غیر رسمی نیست و قراردادهای عادی نیز به شرط امضا توسط طرفین و دو شاهد کفایت می کند.

مرحله چهارم دریافت دستور تخلیه است

در این مرحله از مراحل دستور تخلیه باید دستور قید شده در برگه رسمی را از منشی شعبه دریافت کرده و آن را به همراه سایر مدارک خود به اجرای احکام ارسال نمایید. بیشترین میزان اتلاف وقت به این مرحله اختصاص دارد. ممکن است چند روز طول بکشد تا اجرای احکام پرونده شما را در دستور کار قرار دهد که شامل ارسال ابلاغیه برای مستاجر و یک زمان سه روزه (72 ساعت) برای تخلیه ملک است. این برگه از طریق کلانتری به محل زندگی مستاجر ارسال می گردد.

مرحله پنجم تخلیه ملک از طریق اجرائیات است

ممکن است پرونده در مرحله قبل به اتمام برسد و مستاجر نسبت به تخلیه ملک اقدام نماید اما وی می تواند در این مدت به شورا مراجعه کرده و با ذکر شرح حال خود درخواست وقت بیشتری داشته باشد. دراین شرایط اصولاً شورا نیز از صاحب ملک درخواست می کند تا وقت بیشتری به مستاجر بدهد اما اگر مستاجر نتواند دلیل قانع کننده ای برای ماندگاری خود در ملک مربوطه ارائه دهد اجرائیات وارد عمل شده و نسبت به تخلیه ملک اقدام می کنند.

مقالات مرتبط:

ابطال سند ملکی

دعاوی ملکی

دعاوی ملکی چیست

وکیلی که در زمینه دعاوی ملکی متخصص می باشد را وکیل ملکی می گویند. دعاوی ملکی عنوانی برای مجموعه ای از دعاوی است که به طوری به موضوع ارتباط بین اموال غیر منقول و انسان ارتباط دارد. اموال غیر منقول هم اموالی است که امکان جابجایی و نقل مکان ندارد از قبیل خانه، زمین و …

خصوصیات وکیل ملکی متخصص در امور دعاوی ملکی

  1. یکی از مهم ترین معیارهای تشخیص وکیل ملکی با تجربه و خوب، میزان تجربه کاری وی است.
  2. معیار دیگر وکیل ملکی با تجربه دانش حقوقی و تسلط علمی او در زمینه های گوناگون حقوقی، کیفری و ثبتی امور املاک، اراضی و مستغلات است و باید ضمن آشنا بودن با قوانین و مقررات مربوطه، با رأی وحدت رویه دیوان عالی کشور، رأی وحدت رویه دیوان عدالت اداری، نظریات مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه، نظریات اساتید برجسته علم و حقوق روش های مرسوم محاکم و دادگاه های کشور هم آشنایی کافی داشته باشد.

مواردی که وکیل ملکی در آن تجربه دارد:

  • رأی دادگاه های بدوی و تجدیدنظر،
  • رأی اصراری،
  • نظریه های مشورتی،
  • رأی وحدت رویه،
  • نمونه دادخواست و معرفی دعوا،
  • نشست های قضایی،
  • رأی شعب دیوان عالی کشو،

در این زمینه و علاوه بر تمام موارد گفته شده در پرونده های ملکی در ابتدا یک وکیل ملکی باید وکیل قراردادها باشد چون که رابطه نزدیک این دو و نیازی که وکیل ملکی به خواندن تخصصی قرارداد دارد غیر قابل انکار است.

بیشترین دعاوی ملکی کدام است؟

وکیل پایه یک به عنوان وکیل ملکی با تجربه بیشتر با دعاوی و پرونده های زیر سرو کار دارد:

  1. الزام به تنظیم سند رسمی

آخرین مرحله فروش و انتقال رسمی ملک، حضور دو طرف در دفاتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی است که به طور معمول فروشندگان به علت های مختلف از انجام آن خودداری می کنند.

در این صورت خریدار یا وکیل ملکی با مراجعه به مراجع قضایی، فروشنده را وادار به تنظیم سند رسمی می نماید. در پایان در صورتی که مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود، دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می نماید.

برای مشاوره با وکیل ملکی خبره و با تجربه به کجا مراجعه کنیم؟

وکلای پایه یک خبره، با سابقه درخشان در ارائه مشاوره های حقوقی و انجام پرونده های بسیار سخت دعاوی املاک، اراضی، مستغلات و آپارتمان ها، بهره مندی از دانش و علم روز، آشنایی کافی با قوانین و مقررات مربوطه، روش های مرسوم دادگاه ها و به پشتوانه رزومه ای قوی، بدون تردید بهترین و مطمئن ترین انتخاب شما موکلین محترم در امور دعاوی ملکی، خدمات حقوقی و ثبتی، مشاوره و وکالت در پرونده های ملکی، حقوقی، کیفری و دیگر پرونده های شما کاربران با موضوعات گوناگون هستند.

  1. حکم تخلیه در دعاوی ملکی

 اجاره عقدی است که موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود و به تبع آن می تواند در آن هر گونه دخل و تصرفی کند. در صورتی که بعد از اتمام مدت قرارداد اجاره، مستاجر بدون تمدید قرارداد از تخلیه ملک خودداری کند صاحب ملک می تواند برای گرفتن حکم تخلیه اگر ملک منزل مسکونی باشد به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک و اگر ملک تجاری باشد به دادگاه عمومی محل وقوع ملک مراجعه کند.

  1. خلع ید

دعاوی خلع ید، به آن دسته از دعاوی گفته می شود که در آن مالک از متصرف غیر قانونی ملک خود شکایت کرده و از مراجع قضایی تقاضای خلع ید متصرف از ملک را دارد. در دعاوی خلع ید، متصرف اول به صورت قانونی و قراردادی و با اجازه مالک به انتفاع از ملک می پردازد ولی بعد از تمام شدن مهلت از قبل تعیین شده، از باز پس دادن ملک به مالک خود امتناع کرده و به صورت غیر قانونی به تصرف ملک ادامه می دهد.

  1. تصرف عدوانی

 دعاوی تصرف عدوانی چه در بعد کیفری و چه در بعد حقوقی از جمله دعاوی ملکی رایج می باشد.

  1. الزام به تحویل مبیع

 فروشنده وظیفه دارد بعد از فروش ملک به مشتری، مبیع را به او تحویل دهد، ولی در مواردی فروشنده از این کار اجتناب می کند، خصوصا در مواقعی که زمانی بین وقوع معامله و تنظیم سند رسمی وجود داشته باشد. هنگام برخورد با این مشکل خریدار می تواند با کمک وکیل ملکی، اقدام به طرح دعوای الزام به تحویل مبیع علیه فروشنده کرده و از این روش اقدام به دریافت ملک خریداری شده خود کند.

  1. رفع مزاحمت

دعوی رفع مزاحمت هم از دسته دعاوی تصرف است که در آن، متصرف ملک از مزاحم در تصرف خود شکایت می کند و به این ترتیب، به رفع مزاحمت او اقدام می نماید.

برای مشاوره با وکیل ملکی خبره و با تجربه به کجا مراجعه کنیم؟

وکلای پایه یک خبره و با تجربه، با سابقه درخشان در ارائه مشاوره های حقوقی و انجام پرونده های بسیار سخت دعاوی املاک، اراضی، مستغلات و آپارتمان ها، بهره مندی از دانش و علم روز، آشنایی کافی با قوانین و مقررات مربوطه، روش های مرسوم دادگاه ها و به پشتوانه رزومه ای قوی، بدون تردید بهترین و مطمئن ترین انتخاب شما موکلین محترم در امور دعاوی ملکی، خدمات حقوقی و ثبتی، مشاوره و وکالت در پرونده های ملکی، حقوقی، کیفری و دیگر پرونده های شما کاربران با موضوعات گوناگون هستند.

مقالات مرتبط:

ابطال سند ملکی