پیش فروش ساختمان و موارد حقوقی مهم پیش از خرید
یکی از موضوعات حقوقی که همیشه پیچیدگی‌های خاصی دارد، پیش فروش ساختمان است؛ چون مورد معامله هنوز بصورت کامل وجود خارجی ندارد و ممکن است در آینده همین مسأله سرمنشأ بروز مشکلات متعددی باشد. در ادامه با توضیحات وکیل متخصص ملکی همراه باشید…
ماهیت حقوقی پیش فروش ساختمان
بیشتر مواقع اشخاص آپارتمانی که هنوز ساخته نشده و قرار است در آینده بنا شود را در قالب عقد بیع خریداری میکنند اما هنگامی که در قرارداد پیش فروش بین فروشنده و خریدار اختلاف حاصل می‌گردد، در مقابل دعوای الزام به تحویل و تسلیم یا الزام به تنظیم سند علیه فروشنده، دادگاه چنین استدلال میکند که چون در زمان معامله مبیع وجود خارجی نداشته است، بنابراین بیع فاسد بوده و بیع فاسد اثری در تملک ندارد، فلذا دعوی رد میشود.
قرارداد پیش فروش ساختمان از دیدگاه قانون
در صدر ماده یک قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 قرارداد پیش فروش اینطور تعریف شده است که هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) درآید، از نظر مقررات این قانون قرارداد پیش فروش ساختمان محسوب میشود.
ضمانت اجرای عدم اجرای تعهدات
چنانچه پیش فروش نده به تعهدات خود عمل نکند و واحد پیش فروش شده را تحویل ندهد، علاوه براینکه از طریق مراجع صالح اجبار به انجام تکلیف خود میشود، باید بابت تأخیر در انجام تعهد، بسته به امر انجام نشده، خساراتی نیز بپردازد. مثلاً در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان 5/0% بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار پرداخت شود. این مقادیر در ماده 6 قانون پیش فروش ساختمان بیان شده است.
نحوه پرداخت بهای پیش فروش
در پیش فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد، توافق طرفین خواهد بود ولی حداقل10% از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود و طرفین نمی‌توانند برخلاف آن توافق کنند. بنابراین پیش فروش نده نمی‌تواند پرداخت تمام بها را قبل از انتقال قطعی مورد معامله درخواست کند.
عدم پرداخت اقساط بها
در صورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش‌خریدار میتواند اقساط بهای واحد پیش فروش شده را پرداخت نکند. پیش‌خریدار میتواند پرداخت اقساط بهای واحد پیش فروش شده را منوط به ارائه تأدییه مهندس ناظر و گزارش پیشرفت کار مبتنی بر مفاد قرارداد بنماید.
انقضای اعتبار قرارداد چه زمانی است؟
پس از انتقال قطعی واحد پیش فروش شده قرارداد پیش فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه می‌باشند.
آیا پیش‌خریدار میتواند حقوق و تعهدات را واگذار کند؟
پیش‌خریدار میتواند با جلب رضایت پیش فروش نده کلیه حقوق و تعهدات قراردادی خود را به غیر واگذار کند اما در صورت عدم جلب رضایت پیش فروش نده، مسئول پرداخت بهای قرارداد در برابر پیش فروش نده میباشد و منتقل‌الیه سمتی نخواهد داشت.
واگذاری حقوق و تعهدات پیش فروشنده
پیش فروشنده میتواند تمام حقوق و تعهدات خود را و یا بخشی از حقوق و تعهدات خود را نسبت به واحد پیش فروش شده در صورت جلب رضایت همه‌ی پیش‌خریداران یا قائم‌مقام قانونی آنها به موجب قرارداد واگذاری حقوق، به غیر واگذار نماید. لذا شرط اساسی برای انجام واگذاری رضایت کلیه پیش‌خریداران است.
تبلیغات برای پیش فروش
تبلیغات برای پیش فروش بلامانع است، و انتشار آگهی پیش فروش به هر طریقی امکان دارد ولی برای جلوگیری از کلاهبرداری و انجام معاملات معارض شرایطی برای تبلیغات وجود دارد که از جمله:
پیش فروشنده مکلف است قبل از هر اقدامی جهت تبلیغات، مجوز لازم برای انتشار آگهی از مراجع ذی‌صلاح اخذ نماید.
مطبوعات و رسانه‌‌ها حق ندارند که بدون ارائه مجوز انتشار آگهی که پیش فروش نده از مراجع صالح دریافت کرده است، اقدام به نشر آگهی پیش فروش ساختمان کنند. در غیر اینصورت به مدت حداکثر 2ماه توقیف میشوند.
