نکات حقوقی فروش ملک مشا یعنی ملکی که هنوز تقسیم نشده است و به بیان دیگر ملکی است که حداقل 2 نفر در آن بعنوان شریک مشاعی در آن سهیم باشند. ملک مشاع می تواند زمین با هر کاربری، آپارتمان، خانه یا باغ باشد.

نکات حقوقی فروش انواع ملک مشا

املاک مشاعی به دو دسته‌ی کلی تقسیم‌بندی میشوند:

الف) املاک مشاعی که شرکای آنها بطور قهری و ناخواسته باهم شریک شده‌اند. نمونه‌ی بارز آن میتوان به املاک ورثه‌ای اشاره کرد که در آن وراث پس از فوت مورث، بصورت قهری در ملکی که به ارث میرسد، شریک میشوند.

ب) املاک مشاعی که شرکای آنها بصورت توافقی با یکدیگر شریک میشوند و در آن هیچ قهر و غلبه‌ای وجود ندارد.

توجه شود تا زمانی که ملک ورثه‌ای یا ملک شرکای مشاع تقسیم نشده باشد، ملک کماکان مشاع خواهد بود.

تصرف واحد بر ملک مشاع

کسی که شریک ملک مشاعی است، نمیتواند به تنهایی اقدام به تصرف کند. اگر کسی شریک مشاعی باشد و تصرف واحد و یکجا بر ملک داشته باشد، باید به شریک دیگرش اجرت‌المثل بدهد و اگر امتناع از اجرت‌المثل نماید، شریک دیگر میتواند با طرح دعوا و در پی آن کارشناسی شدن ملک، به اجرت‌المثل خویش برسد.

فروش مال مشاع توسط احدی از شرکاء

هرچند که شرکاء نمیتوانند در ملک بدون اذن سایرین تصرف واحد داشته باشند اما این حق را دارند که سهم خود را بفروشند. حال فرقی نمیکند که شریک، یک سهم از صد سهم را داشته باشد و یا نود و نه سهم از صد سهم را داشته باشد.

خریدار بعنوان شریک جدید

اگر یکی از شرکاء سهم خود را به شخص ثالثی فروخت، خریدار نمیتواند حتی به اعتقاد اینکه در سهم خود تصرف میکند، تصرف مالکانه داشته باشد؛ زیرا خریدار با شریک دیگر، شریک مشاعی می شود.

حق شفعه در ملک مشاعی

کسانی که در یک ملک شریک هستند و تعداد آنها دو نفر باشند و احدی از شرکاء بدون اذن دیگری اقدام به فروش سهم خود کند، آن شریک دیگر میتواند از حق شفعه خود استفاده کند و بدین شرح که معادل ثمن معامله‌ای که شریک سابق در آن معامله دریافت کرده است را به آن خریدار بدهد و خودش سهم را تملک کند.

نحوه‌ی فروش ملک مشاعی

اگر شریکان ملک مشاعی قصد داشته باشند که شش دانگ ملک مشاعی را بفروش بگذارند، باید تمام شرکای قهری یا اختیاری در جلسه‌ی معامله حاضر باشند و زیر قرارداد را امضاء کنند.

منتها اگر برخی از شرکاء بیمار باشند یا در خارج از کشور اقامت داشته باشند و نتوانند در جلسه‌ی معامله شرکت کنند، مکلف هستند که بمنظور انعقاد معامله، وکیل معرفی کنند.

وجه داشته باشید که وکیل ملکی به طور حتم باید محضری و مدنی باشد و وکیل دادگستری با وکالتنامه هم نمیتواند زیرهیچ قراردادی را امضاء کند؛ زیرا وکیل فقط حق دفاع در محاکم را دارا میباشد.اگر وکیل دادگستری قصد دارد بیع‌نامه مشاعی را به امضاء برساند، باید وکالتنامه‌ی محضری داشته باشد.

سوالات مهم

1- آیا هنگامی که احدی از شرکاء قصد فروش ملک مشاع به خریداران متعدد داشته باشد، مانع انتقال اعتبار می شود؟

انتقال سهم یک شریک به اشخاص متعدد که باعث زیاد شدن شرکا می شود، مانع از اعتبار انتقال است.

2- اگر ملک مشاع قبل از ثبت منتقل شود، چه اتفاقی می افتد؟

ماده 114 آیین نامه قانون ثبت: هر گاه ملک مشاع از طرف چند نفر درخواست ثبت شده و قبل از ثبت ملک به یک نفر منتقل شود، با تذکر به متقاضیانی که ملک به نام آنها آگهی شده و انتقال داده اند، به نام منتقل الیه در یکجا ثبت شده و سند ملکیت تمام ملک صادر می گردد.

قوانین پیش فروش ملکی را بیشتر بدانید

مقالات مرتبط:

پیش فروش ساختمان و موارد حقوقی مهم پیش از خرید