لایحه در خصوص الزام به فک رهن یکی از راه های حقوقی برای طلب کردن حق خود از راه قانون می باشد که با کمک مراجع قضایی می توان این پروسه را انجام و نتیجه آن را حاصل نمود. این لایحه زمانی کاربرد دارد که شخصی ملک خود را در قبال گرفتن مبلغی به رهن گذاشته باشد و بعد از مدتی تمام بدهی خود را پرداخت کرده اما شخص وام دهنده حاضر به آزاد کردن ملک نباشد. در این حالت فرد می تواند چنین دادخواست و لایحه ای را تنظیم کرده و از شخص رهن گیرنده شکایت کند.

برای لایحه الزام به فک رهن چه نکاتی باید رعایت شود؟

نکات مهم و اساسی که باید در تنظیم لایحه در خصوص الزام به فک رهن مورد توجه بگیرند عبارتند از:

1-  اگر فردی قرار دادی را ببندد و در آن متعهد شود که ملک رهنی را آزاد نماید و با وجود گرفتن حکم دادگاه برای انجام این کار موفق به انجام آن نشود و در دادگاه به عنوان محکوم شناخته شده باشد می تواند قرارداد را فسخ نماید.

۲- این دادخواست را می توان برای مواردی همچون قرارداد مشارکت در ساخت و یا قرارداد بیع و یا غیره استفاده کرد.

۳- این دادخواست به عنوان یک خواسته حقوقی زمانی که مورد استفاده قرار می گیرد باید در دادگاه به طور صریح و روشن با عنوان اصلی ذکر شود. زیرا نمی توان از عنوان های دیگر مانند الزام به رفع موانع انتقال سند رسمی برای آن بهره گرفت.

۴- در صورتی که ملک در رهن بانک یا شخص حقیقی باشد نمی توان درخواست الزام مالک به طرح سند رسمی ملک یاد شده را درخواست نمود.

نکته: بر سر درستی و صحیح بودن این  مورد به خصوص در میان حقوقدانان و قضات اختلاف نظر وجود دارد. بعضی از آنان معتقدند که اولین اقدام باید دادخواست یاد شده را تسلیم دادگاه نموده و بعد از آن درباره الزام مالک نسبت به سند رسمی اقدامات لازم را انجام داد. این در حالی است که بعضی دیگر از این قضات معتقدند که هر دو اقدام را می توان به طور همزمان انجام داد.

۵- اگر فردی نسبت به موضوع در رهن قرار گرفتن ملک اعتراضی داشته باشد و معتقد باشد که سند رهن ملک از راه قانونی تنظیم نشده است و این کار قانونی نمی باشد می تواند درخواست باطل شدن سند رهن ملک را طرح کرده و آن را به مراجع قضایی ارجاع دهد. در این حالت نیازی به تنظیم دادخواست فک رهن نیست.

6- اگر فرد مدیون قبل از این که لایحه مذبور علیه او تنظیم شود کل بدهی خود را به شخص طلبکار پرداخت نماید شخص طلبکار نمی تواند برای از رهن خارج کردن ملک تقاضای دریافت مبلغ دریافتی را از او نماید.

7- گرفتن صورت مجلس تفکیکی، درخواست فک رهن و سایر موارد دیگر که مقدمات تنظیم سند رسمی می باشند را می توان در یک دادخواست و به صورت همزمان تسلیم مراجع قضایی نمود و هیچ ممانعتی برای این کار وجود ندارد.

8- اگر در این لایحه بانک طرف دعوا نباشد ممانعتی برای طرح دعوا وجود نخواهد داشت و امکان آزاد شدن ملک از رهن امکان پذیر خواهد بود.

9- در رهن قرار دادن یک ملک سبب از دست رفتن مالکیت برای مالک آن نخواهد شد. بنابراین فروش این ملک امکان پذیر بوده اما به شرطی که تا قبل از انتقال سند ملک را از رهن آزاد نماید.

10- در صورتی که خریدار از رهن ملک آگاه باشد و آن را قبول نماید مانعی برای خرید و فروش آن وجود ندارد و فروشنده می تواند با پرداخت بدهی خود ملک را آزاد نماید.

11- اگر برای گرفتن یک وام وثیقه های متعددی استفاده شده باشد تا هنگامی که کل وام و بدهی تسویه نشود امکان آزاد شدن کل وثیقه ها وجود نخواهد داشت.

12- اگر خریدار متعهد شود که کل مبلغ بدهی و رهن ملک را خواهد پرداخت. تا زمانی که این اقدام را صورت نداده است نمی تواند درخواست انتقال سند و تنظیم آن به نام خود را مطرح نماید.

لایحه در خصوص الزام به فک رهن به چند صورت قابل طرح می باشد؟

لایحه در خصوص الزام به فک رهن معمولا به دو صورت مستقل و ملزم به تنظیم بند رسمی قابل طرح می باشد.

۱- لایحه و دادخواست مستقل: در این حالت شخص وام گیرنده یا همان راهن متعهد می شود تا دین خود را در مدت زمان مشخص شده به شخص طلبکار پرداخت نماید تا به این وسیله بتواند مال و ملک خود را آزاد نماید. اگر راهن به تعهد خود عمل کرد و در مقابل طلبکار یا مرتهن به هر دلیلی از آزاد کردن ملک خودداری کند. شخص وام گیرنده می تواند چنین لایحه ای را تنظیم کند.

۲- لایحه ملزم به تنظیم سند رسمی: این نوع از دادخواست اغلب متوجه بساز بفروش ها و سازندگان املاک است. زیرا این سازندگان برای تکمیل پروژه خود نیازمند هزینه های بیشتری هستند بنابراین ملک را در گرو بانک قرار داده تا بدین وسیله موفق به گرفتن وام شوند. سپس ملک مورد نظر را در معرض فروش قرار داده و زمانی که با فرد خریدار به توافق رسیدند متعهد می شوند تا قبل از انتقال سند ملک را از رهن بانک در آورده و آن را به نام خریدار ثبت کنند. اگر به هر دلیلی این سازنده گان موفق به انجام این کار نشوند لایحه نام برده در مورد آن ها قابل اجرا خواهد بود.

تفاوت لایحه فک رهن با لایحه ابطال سند رهنی

در بسیاری مواقع اعتراض فرد نسبت به در رهن قرار دادن ملک است نه فک رهن. حال تفاوت لایحه در خصوص الزام به فک رهن با لایحه ابطال سند رهنی با ذکر مثالی بیان خواهیم کرد. فرض کنید شخصی خواهان خرید ملکی است و آن را به وسیله یک قرارداد عادی یا مبایعه خریداری کرده سپس فروشنده ملک مورد نظر را به رهن می گذارد. در این زمان خریدار مالک اصلی و ذینفع بوده و حق دارد نسبت به رهن قرار دادن ملک شکایت کرده و خواهان تنظیم لایحه ابطال سند رهنی شود. حال اگر قبل از فروش ملک در رهن بوده باشد بعد از عقد قرارداد خریدار می تواند از لایحه الزام به فک رهن استفاده کرده و به رهن آن خاتمه دهد.

مقالات مرتبط:

ابطال سند ملکی